Comment fonctionne un syndicat coopératif de copropriété ?

En bref

Dans un syndicat coopératif, un conseil syndical est obligatoire (sauf petite copropriété) et le syndic est élu parmi ses membres. Le contrôle des comptes est confié à des personnes désignées par l'assemblée générale.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 17-1, art. 41-11, art. 42-1)

Le fonctionnement du syndicat coopératif

Le conseil syndical et le syndic

  • Dans un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire (art. 17-1).
  • Le syndic est élu par les membres du conseil syndical, et choisi parmi eux. Il devient automatiquement président du conseil syndical (art. 17-1).
  • Le conseil syndical peut élire un vice-président qui remplace le syndic en cas d'empêchement (art. 17-1).
  • Le président et le vice-président peuvent être révoqués dans les mêmes conditions que leur élection (art. 17-1).

Exception pour les petites copropriétés

  • Si le syndicat coopératif n'a pas institué de conseil syndical (cas permis pour les petites copropriétés), c'est l'assemblée générale elle-même qui désigne le syndic parmi les copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 41-11).
  • Un suppléant peut aussi être désigné par l'assemblée pour remplacer le syndic en cas d'empêchement (art. 41-11).
  • En cas d'empêchement ou de défaillance grave du syndic (mettant en péril l'immeuble ou la sécurité des occupants), chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour régler la situation (art. 41-11).

Le contrôle des comptes

  • L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes (copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées) chargées de contrôler les comptes du syndicat (art. 17-1 ; art. 41-11).
  • Cette désignation se fait à la majorité prévue par la loi (majorité dite "de l'article 24") (art. 42-1).
  • Le contrôle peut aussi être confié à un expert-comptable ou un commissaire aux comptes (art. 42-1).
  • Lorsque le contrôle est confié à des copropriétaires, leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables et ne donne pas lieu à rémunération (art. 42-1). Un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, lui, est rémunéré selon son contrat.
  • Les personnes désignées ne doivent avoir aucun lien familial ou de couple avec le syndic ou un membre du conseil syndical (conjoint, concubin, pacsé, ascendant, descendant, etc.) (art. 42-1).
  • Chaque année, elles doivent rendre compte à l'assemblée générale de leur mission (art. 42-1).

Changer de forme coopérative

  • Décider d'adopter ou d'abandonner la forme coopérative se fait à une majorité qualifiée de l'assemblée générale (majorité dite "de l'article 25", éventuellement complétée par celle de l'article 25-1) (art. 17-1).

À retenir

Le syndicat coopératif fonctionne donc de façon particulière : le syndic n'est pas un professionnel extérieur, mais un copropriétaire élu par ses pairs au sein du conseil syndical. Le contrôle des comptes est assuré en interne ou par un professionnel désigné, avec des règles strictes d'indépendance.

Si vous avez un doute sur l'application de ces règles dans votre copropriété (règlement de copropriété, majorités exactes en assemblée), il peut être utile de consulter le syndic actuel, l'ADIL, ou un avocat spécialisé en copropriété.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 17-1

    Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 41-11

    Par dérogation aux dispositions de l'article 17-1, dans le cas où le syndicat a adopté la forme coopérative et n'a pas institué de conseil syndical, l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne le syndic parmi ses membres. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu'elle désigne un nouveau syndic ou qu'elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (application de la loi copropriété)

    Article 42-1

    L'assemblée générale désigne, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes. Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission. Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, le concubin, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité.

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