Diagnostics et DPE

DPE, amiante, plomb, audit énergétique, passoires thermiques.

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Questions expliquées
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02Questions fréquentes

Les réponses essentielles

  1. 01Un logement classé G au DPE peut-il encore être loué ?Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère énergétique de la décence (puis les logements F en 2028 et E en 2034). Le locataire peut demander la mise en conformité ; dans deux cas précis (copropriété, contraintes patrimoniales), le juge ne peut toutefois pas imposer les travaux.
  2. 02Quels sont les critères d'un logement décent ?Un logement décent est un logement sûr, sain, sans nuisibles, avec un minimum d'équipements et de performance énergétique, en bon état, et pour un meublé, avec le mobilier nécessaire à la vie courante.
  3. 03Peut-on arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?Non, on ne peut pas décider seul d'arrêter de payer le loyer. Il faut demander la mise en conformité au propriétaire, et c'est le juge qui peut ensuite réduire ou suspendre le loyer.
  4. 04Les APL sont-elles supprimées si le logement n'est pas décent ?Non, les APL (allocation de logement) ne sont pas supprimées immédiatement : elles sont d'abord conservées par la CAF pendant 18 mois pour forcer le propriétaire à mettre le logement en conformité. Ce n'est qu'après ce délai, si rien n'a changé, que le versement au propriétaire est définitivement perdu pour cette période.
  5. 05Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?Pour louer un logement, le bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant plusieurs documents obligatoires : performance énergétique, plomb, amiante, électricité/gaz, et parfois risques naturels ou bruit selon la zone.
  6. 06La clause « sans garantie des vices cachés » protège-t-elle toujours le vendeur ?Non, pas toujours : cette clause peut exonérer le vendeur, mais elle ne le protège pas s'il connaissait le vice caché (art. 1643), et pour l'amiante en Nouvelle-Calédonie sans état amiante, le vendeur ne peut pas s'exonérer (art. L291-4).
  7. 07Quels diagnostics le vendeur doit-il fournir ?En cas de vente d'un bien immobilier, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique regroupant plusieurs diagnostics obligatoires, selon le type de bien et sa localisation (art. L271-4).
  8. 08Vice caché après l'achat d'une maison : quels recours ?Si votre maison présente un défaut caché grave et invisible au moment de l'achat, vous pouvez agir contre le vendeur en garantie des vices cachés, dans un délai de 2 ans après la découverte du problème.
  9. 09Erreur sur la surface Carrez : quels risques pour le vendeur ?Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle indiquée dans l'acte, l'acheteur peut demander une baisse du prix. Si aucune surface n'est mentionnée du tout, l'acte peut même être annulé.
  10. 10Un audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?Oui pour une maison individuelle ou un immeuble d'habitation hors copropriété mal classé : classes F et G (déjà obligatoire), classe E depuis le 1er janvier 2025, classe D à partir du 1er janvier 2034. Les logements en copropriété ne sont pas concernés.
  11. 11Le DPE a-t-il une valeur juridique ?Oui, le DPE est un document officiel obligatoire lors d'une location ou d'une vente. Mais ses recommandations d'amélioration n'ont qu'une valeur informative : le locataire ne peut pas s'en servir contre le propriétaire.
  12. 12Logements classés G, F puis E : quel calendrier pour l'interdiction de louer ?Un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le sera plus au 1er janvier 2028 et un logement E au 1er janvier 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les échéances sont 2028 (G) et 2031 (F).
  13. 13Logement classé F ou G : le bailleur peut-il augmenter le loyer ?Non. Pour un logement classé F ou G, le bailleur ne peut ni réviser le loyer chaque année, ni le réévaluer au renouvellement, ni fixer un loyer plus élevé lors d'une nouvelle location par rapport au précédent locataire.
  14. 14Mon logement loué est classé G : que puis-je demander au propriétaire ?Un logement classé G est considéré comme non décent : vous pouvez demander au propriétaire de faire les travaux de mise en conformité, et si le bail est renouvelé, le loyer ne peut pas être augmenté.
  15. 15Le logement G que je loue déjà : le bail est-il annulé ou dois-je partir ?Non, si votre logement ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal (classe G notamment), votre bail reste valable. Vous ne devez pas partir : vous pouvez demander des travaux, et le juge peut réduire ou suspendre le loyer.
  16. 16Bailleur en copropriété ou en secteur protégé : que se passe-t-il si les travaux énergétiques sont impossibles ?Si le logement ne peut pas atteindre le niveau de performance énergétique minimal à cause de contraintes de copropriété ou de règles patrimoniales, le juge ne peut pas obliger le bailleur à faire ces travaux précis, mais il peut prendre d'autres mesures (baisse de loyer, suspension du bail).
  17. 17Le DPE doit-il être remis au locataire et montré dès les visites ?Oui, le DPE doit être annexé au contrat de location, et le propriétaire doit le tenir à disposition de tout candidat locataire, donc dès la phase de recherche/visite.
  18. 18Les règles sur les passoires thermiques s'appliquent-elles aux meublés et locations saisonnières ?Oui pour les meublés loués comme résidence principale : le critère de performance énergétique du logement décent s'applique à eux comme aux locations vides. Non pour les locations saisonnières, qui ne relèvent pas de la loi de 1989 et n'ont pas à joindre le DPE au contrat ; elles restent visées par l'obligation générale d'atteindre la classe E en 2028 (art. L173-2).
  19. 19Combien de temps un DPE est-il valable ?Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans (art. D126-19). Des règles particulières s'appliquent aux DPE réalisés entre 2013 et 2021.
  20. 20Audit énergétique à la vente : depuis quand pour les classes F, G, E et D ?L'audit énergétique est déjà exigé pour vendre une maison ou un immeuble hors copropriété classé F ou G, il l'est depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E et le sera au 1er janvier 2034 pour la classe D. Outre-mer : F et G depuis le 1er juillet 2024, E au 1er janvier 2028.
  21. 21Quelles mentions du DPE doivent figurer dans une annonce de vente ou de location ?Une annonce de vente ou de location doit afficher la classe énergie et la classe climat du logement, ainsi qu'une estimation du montant annuel des dépenses d'énergie. Le format varie selon que l'annonce est dans la presse écrite, en vitrine ou sur internet.
  22. 22« Logement à consommation énergétique excessive » : quand cette mention est-elle obligatoire ?Les annonces de vente ou de location d'un logement qui n'atteint pas la classe E (logements F et G) doivent porter la mention « Logement à consommation énergétique excessive » (art. R126-24). Depuis 2022, annonces, actes de vente et baux signalent déjà l'obligation de 2028 ; à partir du 1er janvier 2028, ils mentionneront son non-respect (art. L173-2).
  23. 23Après l'achat, la classe du DPE se révèle fausse : quels recours pour l'acquéreur ?Le texte ne réserve plus une valeur « indicative » qu'aux recommandations du DPE, pas à la classe énergétique elle-même. L'acquéreur qui découvre une classe fausse peut agir contre le diagnostiqueur, qui doit être assuré, et, selon les cas, contre le vendeur ; l'issue dépend de la jurisprudence et des preuves.
  24. 24Copropriété : le DPE collectif de l'immeuble est-il obligatoire ?Oui, pour les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire (art. L126-31). Il doit être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf exception.
  25. 25Diagnostic amiante à la vente : quels logements sont concernés ?Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, que ce soit une maison individuelle ou un appartement en copropriété (art. R1334-14).
  26. 26Copropriété : qu'est-ce que le dossier technique amiante (DTA) et qui doit le tenir ?Le dossier technique amiante (DTA) regroupe les repérages et informations sur l'amiante dans les parties communes d'un immeuble. C'est le syndicat des copropriétaires, via le syndic, qui doit le constituer, le tenir à jour et le communiquer.
  27. 27Travaux dans un logement ancien : faut-il un repérage amiante avant de commencer ?Oui : avant des travaux qui risquent d'exposer des travailleurs à l'amiante, le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire doit faire rechercher l'amiante. Le risque est notamment présumé pour les immeubles construits avant l'entrée en vigueur du décret du 24 décembre 1996 interdisant l'amiante.
  28. 28Démolition d'un bâtiment : quel repérage amiante réaliser ?Avant toute démolition, le propriétaire doit faire réaliser un repérage amiante 'liste C' de l'immeuble, et ce rapport doit être transmis à toute personne qui organise ou réalise les travaux (art. R1334-19, R1334-29-6). Si des travailleurs sont exposés, un repérage avant travaux est aussi obligatoire au titre du code du travail (art. L4412-2).
  29. 29Amiante dégradé détecté : que doit faire le propriétaire et dans quels délais ?Selon le résultat du repérage, le propriétaire doit faire mesurer l'empoussièrement ou lancer des travaux de confinement/retrait, avec des délais précis (3 mois pour la mesure, 36 mois maximum pour les travaux), tout en protégeant les occupants entre-temps.
  30. 30Le bailleur doit-il informer le locataire de la présence d'amiante ?La loi prévoit qu'une copie de l'état amiante soit annexée au bail, mais renvoie ses modalités à un décret en Conseil d'État. En pratique, dans un appartement d'un immeuble collectif dont le permis date d'avant le 1er juillet 1997, le bailleur doit tenir le « dossier amiante – parties privatives » à la disposition du locataire et l'informer qu'il existe.
  31. 31Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : quand est-il obligatoire et combien de temps vaut-il ?Le CREP est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949, ainsi qu'avant certains travaux. Sa durée de validité dépend de la situation : vente, location ou absence de plomb détecté.
  32. 32Plomb dégradé relevé par le constat : quelles obligations pour le propriétaire bailleur ?Si le constat révèle du plomb dégradé au-dessus des seuils autorisés, le propriétaire bailleur doit informer les occupants et faire les travaux nécessaires avant de louer, sous peine d'engager sa responsabilité pénale.
  33. 33Diagnostics électricité et gaz : quels logements et quelle durée de validité ?Les états de l'installation intérieure d'électricité et de gaz sont exigés, à la vente comme à la location, quand l'installation a plus de 15 ans. À la vente, ils doivent dater de moins de 3 ans ; la durée de validité pour la location est fixée par un décret non repris ici.
  34. 34Diagnostic termites : quand le vendeur doit-il le fournir ?Le diagnostic termites est obligatoire seulement si le bien vendu se trouve dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral. Il doit avoir été réalisé depuis moins de six mois au moment de la vente.
  35. 35État des risques (ERP) : qui doit le fournir, quand, et que risque-t-on sans lui ?Le vendeur ou le bailleur d'un bien situé en zone à risques remet l'état des risques dès la première visite, puis l'intègre au dossier de diagnostic ou l'annexe au bail. S'il manque, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.
  36. 36Vente d'une maison avec fosse septique : contrôle de l'assainissement et travaux sous un anLors de la vente d'une maison équipée d'une fosse septique (assainissement non collectif), le vendeur doit fournir un diagnostic de moins de 3 ans dans le dossier de diagnostic technique. Si l'installation n'est pas conforme, l'acheteur doit faire les travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après la vente.
  37. 37Surface habitable du bail surévaluée (loi Boutin) : le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer ?Oui : si la surface réelle du logement est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
  38. 38Vendre sans diagnostic : quelles conséquences pour le vendeur ?Selon le document manquant, le vendeur ne peut plus invoquer sa clause d'exclusion de la garantie des vices cachés (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement), ou l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix (état des risques, arrêtés de police).
  39. 39Un diagnostic expire entre le compromis et l'acte de vente : que faire ?Si un diagnostic n'est plus valide au moment de la signature de l'acte définitif, il doit être refait et le nouveau document doit être joint à l'acte de vente. Une exception existe pour le diagnostic plomb dans certains cas.
  40. 40Bail signé sans les diagnostics obligatoires : quels risques pour le bailleur ?Selon la situation, l'absence de diagnostics dans le bail peut permettre au locataire de demander la résolution du contrat ou une baisse du loyer, et peut même engager la responsabilité pénale du bailleur pour le plomb. Les conséquences varient selon le diagnostic manquant.
  41. 41La clause « vendu sans garantie des vices cachés » protège-t-elle le vendeur en cas de diagnostic ?Non : si le vendeur n'a pas fourni un diagnostic obligatoire (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement) en cours de validité, il ne peut pas invoquer la clause d'exclusion de garantie des vices cachés pour ce défaut précis. Pour les autres vices, la clause reste efficace sauf s'il connaissait le vice.
  42. 42Diagnostic erroné : le diagnostiqueur est-il responsable et doit-il être assuré ?Oui : le diagnostiqueur doit obligatoirement être assuré, et il peut être tenu responsable si son diagnostic erroné cause un dommage.
  43. 43Amiante ou termites découverts après l'achat alors que le diagnostic n'en mentionnait pas : que faire ?Si l'état amiante ou termites manquait ou était périmé à l'acte, le vendeur ne peut pas opposer sa clause d'exclusion des vices cachés. S'il était fourni et valable mais erroné, la clause peut jouer sauf mauvaise foi du vendeur, et le recours vise surtout le diagnostiqueur, qui doit être assuré. L'action en garantie des vices cachés se prescrit par 2 ans à compter de la découverte.
  44. 44Comment devenir diagnostiqueur immobilier : quelle certification est exigée ?Pour être diagnostiqueur immobilier (DPE, amiante, etc.), il faut être certifié par un organisme accrédité, être assuré et être indépendant des vendeurs/agences et des entreprises de travaux (art. L271-6, art. R271-1).
  45. 45Quelle assurance un diagnostiqueur immobilier doit-il souscrire ?Le diagnostiqueur immobilier doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, avec une garantie d'au moins 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance (montant plus élevé pour le diagnostic structurel des immeubles collectifs).
  46. 46Un diagnostiqueur peut-il verser une commission à l'agent immobilier ou travailler avec une entreprise de travaux ?Non. Un diagnostiqueur ne peut ni verser d'avantage ou de commission à l'agent immobilier, ni recevoir d'avantage d'une entreprise de travaux. Il doit rester indépendant et impartial vis-à-vis de ces deux parties.
  47. 47Diagnostiqueur non certifié ou non assuré : quelles sanctions, aussi pour celui qui le missionne ?Établir un diagnostic sans certification, assurance ou indépendance conformes est une contravention de 5e classe (1 500 € au plus, 3 000 € en récidive). La même amende vise l'organisme certificateur qui établit lui-même un diagnostic et la personne qui fait appel à un diagnostiqueur non conforme (art. R271-4).
  48. 48Le diagnostiqueur doit-il transmettre le DPE et l'audit énergétique à l'ADEME ?Oui. Le diagnostiqueur doit transmettre le DPE et l'audit énergétique à l'ADEME, et en donner aussi une copie au propriétaire.
  49. 49Qui peut réaliser l'audit énergétique obligatoire à la vente ?L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, indépendant et impartial vis-à-vis du vendeur (art. L126-28-1). Il doit aussi présenter des garanties de compétence, une assurance et une indépendance vis-à-vis du propriétaire et des entreprises de travaux (art. L271-6).
  50. 50Repérage amiante avant travaux : quelles exigences pour l'opérateur de repérage ?Avant des travaux à risque d'amiante, le propriétaire doit faire réaliser un repérage par un opérateur qualifié et indépendant. Cet opérateur doit avoir les qualifications requises et ne doit avoir aucun lien d'intérêt avec les autres intervenants du chantier.

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