Copropriété

Assemblée générale, syndic, charges, travaux.

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Questions expliquées
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01Pour les pros

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02Questions fréquentes

Les réponses essentielles

  1. 01Comment contester une décision d'assemblée générale ?Vous pouvez contester une décision d'assemblée générale, mais seulement dans un délai de deux mois après réception du procès-verbal, et seulement si vous étiez opposant ou absent au vote.
  2. 02Comment ajouter une question à l'ordre du jour de l'AG ?Un copropriétaire peut demander au syndic d'ajouter une question à l'ordre du jour, notamment via une assemblée qu'il finance lui-même s'il s'agit de ses propres droits (art. 17-1 AA). Dans le cas particulier d'une copropriété à deux copropriétaires, chacun peut convoquer et ajouter des points à l'ordre du jour (art. 41-18).
  3. 03Quelles sont les différentes majorités en copropriété ?En copropriété, il existe trois majorités principales : la majorité simple (art. 24), la majorité absolue (art. 25) et la majorité des deux tiers (art. 26). Certaines décisions très importantes exigent l'unanimité.
  4. 04Peut-on voter à distance à l'AG de copropriété ?Oui. Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen électronique permettant leur identification, et il est aussi possible de voter par correspondance avant l'AG (art. 17-1 A).
  5. 05Comment sont réparties les charges de copropriété ?Les charges se répartissent en deux catégories : celles liées aux services et équipements communs (selon l'utilité pour chaque lot) et celles liées à l'entretien des parties communes (selon la valeur du lot). Le règlement de copropriété précise ces quotes-parts pour chaque lot.
  6. 06Combien de procurations peut-on avoir en AG de copropriété ?En principe, un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote (procurations) en assemblée générale de copropriété. Il existe toutefois des exceptions permettant d'en recevoir davantage.
  7. 07Faut-il payer l'ascenseur quand on habite au rez-de-chaussée ?En général, oui, mais la part payée dépend de l'utilité réelle de l'ascenseur pour votre lot. Un rez-de-chaussée peut être exonéré ou payer très peu si l'ascenseur ne lui sert à rien.
  8. 08Un copropriétaire ne paie pas ses charges, que peut faire le syndic ?Le syndic peut mettre le copropriétaire en demeure, rendre toutes les charges immédiatement exigibles, inscrire une hypothèque légale sur son lot, et faire condamner ce copropriétaire en justice. Les frais de recouvrement peuvent être mis à sa charge personnelle.
  9. 09Le fonds de travaux est-il obligatoire ?Oui, le fonds de travaux est en principe obligatoire pour tout syndicat de copropriété à destination totale ou partielle d'habitation, dix ans après la réception de l'immeuble (art. 14-2-1).
  10. 10Comment fonctionne le budget prévisionnel de la copropriété ?Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble. Les copropriétaires versent ensuite des provisions, généralement chaque trimestre.
  11. 11Faut-il l'accord de la copro pour des travaux touchant les parties communes ?Oui. Dès que des travaux touchent les parties communes, il faut en principe l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, votée à une majorité qui dépend du type de travaux.
  12. 12Qu'est-ce qui fait partie des parties communes ?Les parties communes sont les parties de l'immeuble utilisées par tous les copropriétaires ou par plusieurs d'entre eux. Certains éléments sont automatiquement classés comme communs, sauf si le règlement de copropriété dit autre chose.
  13. 13Peut-on refuser l'accès à son logement pour des travaux de la copropriété ?Non, en principe vous ne pouvez pas vous opposer à des travaux d'intérêt collectif régulièrement votés par l'assemblée générale, même s'ils nécessitent un accès à votre logement, sauf si une autre solution existe et que rien ne justifie de passer par vos parties privatives.
  14. 14Peut-on installer une climatisation sur la façade en copropriété ?Oui, mais il faut d'abord obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, car cela touche à l'aspect extérieur de l'immeuble, qui fait partie des parties communes.
  15. 15Peut-on installer une borne de recharge dans son parking en copro ?Oui. En copropriété, l'installation de bornes de recharge pour véhicule électrique sur un emplacement de stationnement privatif peut être décidée, et un copropriétaire peut aussi demander à la faire à ses frais.
  16. 16Un copropriétaire peut-il être syndic bénévole ?Oui, un copropriétaire peut être syndic bénévole (non professionnel), mais uniquement s'il possède un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il gère (art. 17-2).
  17. 17À quoi sert le conseil syndical ?Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis sur les décisions de la copropriété et peut recevoir certains documents (art. 21).
  18. 18Comment changer de syndic de copropriété ?Le changement de syndic se décide en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Sans nomination possible, le juge peut désigner un syndic.
  19. 19Quelles sont les missions du syndic ?Le syndic gère l'immeuble au quotidien : exécution des décisions, entretien, comptabilité, assurances, et représentation du syndicat des copropriétaires en justice.
  20. 20Quel délai pour convoquer l'assemblée générale de copropriété ?En général, la convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété (art. 9).
  21. 21Quels documents joindre à la convocation de l'AG de copropriété ?Les documents à joindre dépendent des questions à l'ordre du jour : comptes, budget, contrats, projet de règlement, etc. La liste complète est fixée par l'article 11 du décret n°67-223.
  22. 22Jusqu'à quand le syndic doit-il recevoir les votes par correspondance ?Le formulaire de vote par correspondance doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée générale.
  23. 23Que faire des pouvoirs reçus sans nom de mandataire pour l'AG ?Le syndic ne peut ni garder ni répartir lui-même ces pouvoirs en blanc. Il doit les remettre au président du conseil syndical (ou à défaut à un membre, ou au président de séance) pour qu'il désigne un mandataire.
  24. 24Que doit contenir le procès-verbal d'AG de copropriété et qui le signe ?Le procès-verbal doit indiquer le résultat des votes, les noms des opposants et abstentionnistes, et être signé par le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs.
  25. 25Dans quel délai le syndic doit-il notifier le procès-verbal d'AG ?Le syndic doit notifier le procès-verbal d'assemblée générale dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée (art. 42).
  26. 26Résolution rejetée à la majorité de l'article 25 : peut-on revoter tout de suite ?Oui, mais seulement si le projet a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires : l'assemblée revote alors immédiatement, à une majorité plus simple. Sinon, il faut attendre une nouvelle assemblée.
  27. 27Le syndic doit-il ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ?Oui, le syndic doit en principe ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf exception pour certains immeubles non résidentiels.
  28. 28Quelle comptabilité tenir quand on est syndic bénévole ?La comptabilité à tenir dépend de la taille de la copropriété, pas du fait que le syndic soit bénévole ou professionnel. Si la copropriété compte au plus 5 lots ou un petit budget, une comptabilité simplifiée suffit ; sinon, les règles comptables classiques s'appliquent.
  29. 29Petite copropriété : quelles règles simplifiées s'appliquent ?Une petite copropriété (au plus 5 lots ou budget moyen inférieur à 15 000 €) bénéficie de règles allégées : pas de conseil syndical obligatoire, comptabilité simplifiée, et décisions possibles par consultation écrite sans assemblée générale.
  30. 30Comment immatriculer la copropriété au registre national et qui s'en charge ?C'est le syndic qui doit immatriculer le syndicat de copropriétaires au registre national (art. L711-2 CCH, art. 18 loi 1965). S'il ne le fait pas, il peut être mis en demeure et risque une astreinte.
  31. 31Qu'est-ce que la fiche synthétique de la copropriété et qui doit l'établir ?La fiche synthétique est un document résumant les données financières et techniques essentielles de la copropriété. Elle doit être établie et mise à jour chaque année par le syndic (art. 8-2).
  32. 32Que se passe-t-il si le syndic bénévole vend son lot ?Un syndic non professionnel (bénévole) doit être copropriétaire dans l'immeuble qu'il gère. S'il vend son lot et n'est plus copropriétaire, son mandat devient caduc au bout de trois mois, et il doit convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic pendant ce délai.
  33. 33Comment fonctionne un syndicat coopératif de copropriété ?Dans un syndicat coopératif, un conseil syndical est obligatoire (sauf petite copropriété) et le syndic est élu parmi ses membres. Le contrôle des comptes est confié à des personnes désignées par l'assemblée générale.
  34. 34Quels documents le syndic doit-il conserver et tenir à jour ?Le syndic doit conserver toutes les archives du syndicat (actes, procès-verbaux, comptabilité, carnet d'entretien, diagnostics) et tenir à jour notamment le carnet d'entretien et la comptabilité. C'est une mission obligatoire, comprise dans sa gestion normale.
  35. 35Des intérêts de retard sont-ils dus sur les charges de copropriété impayées ?Oui, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement. Les intérêts courent au taux légal civil, à partir de la mise en demeure envoyée par le syndic (art. 36).
  36. 36Qui paie les frais de relance et de mise en demeure pour charges impayées ?Les frais de relance et de mise en demeure pour charges impayées sont à la charge du copropriétaire concerné, et non de l'ensemble des copropriétaires.
  37. 37Comment le syndicat peut-il garantir sa créance sur un copropriétaire ?Le syndicat de copropriété bénéficie d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, ainsi que d'un privilège sur les meubles et sommes dues par le locataire. En cas de non-paiement, il existe aussi une procédure judiciaire accélérée pour obtenir le paiement.
  38. 38Le syndic a-t-il besoin d'un vote de l'AG pour poursuivre un copropriétaire qui ne paie pas ?Non, pas toujours. Le syndic peut agir seul pour recouvrer une créance impayée, mais il doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale s'il veut aller jusqu'à la saisie du lot pour le vendre.
  39. 39Trop d'impayés dans la copropriété : quand faut-il saisir le juge ?Le syndic doit saisir le juge quand les impayés atteignent 25 % des sommes dues (15 % si plus de 200 lots), ou si les comptes n'ont pas été votés en assemblée générale depuis au moins deux ans. D'autres personnes (copropriétaires, créanciers, maire...) peuvent aussi saisir le juge si le syndic n'agit pas.
  40. 40Le conseil syndical peut-il convoquer lui-même l'assemblée générale ?En principe, c'est le syndic qui convoque l'assemblée générale. Mais si le conseil syndical lui a demandé de le faire et qu'il ne réagit pas, le président du conseil syndical peut alors convoquer lui-même l'assemblée.
  41. 41Comment le conseil syndical met-il en concurrence les contrats de syndic ?Avant l'assemblée générale qui désigne le syndic, le conseil syndical prépare plusieurs projets de contrats de syndic, établis selon le contrat type officiel, et peut donner son avis écrit sur ces projets (art. 21, art. 26, art. 29).
  42. 42Le conseil syndical peut-il exiger des documents du syndic ?Oui. Le conseil syndical peut demander à consulter et copier tous les documents liés à la gestion de l'immeuble, et le syndic doit répondre sous un délai fixé, sinon il risque des pénalités.
  43. 43L'AG peut-elle déléguer des décisions au conseil syndical ?Oui, l'assemblée générale peut déléguer une partie de ses pouvoirs de décision au conseil syndical, mais seulement sous certaines conditions et pas pour tout.
  44. 44Qui peut être membre du conseil syndical et pour quelle durée ?Le conseil syndical est composé de copropriétaires (ou de certains de leurs proches), désignés par l'assemblée générale pour un mandat de 3 ans maximum, renouvelable. Le syndic et ses proches ne peuvent pas en faire partie.
  45. 45Le syndic peut-il faire des travaux urgents sans vote de l'AG ?Oui. En cas d'urgence, le syndic peut lancer de sa propre initiative les travaux nécessaires pour sauvegarder l'immeuble, sans attendre un vote préalable de l'assemblée générale. Mais il doit ensuite informer les copropriétaires et convoquer une AG immédiatement.
  46. 46Comment appeler les fonds pour des travaux votés hors budget prévisionnel ?Pour les travaux hors budget prévisionnel, le syndic appelle les sommes selon les modalités et le calendrier fixés par l'assemblée générale, et non selon la règle du quart appliquée au budget prévisionnel courant.
  47. 47Faut-il attendre la fin du délai de contestation pour lancer des travaux votés ?Oui, en général : sauf urgence, le syndic doit attendre la fin du délai de contestation de deux mois avant de faire exécuter les travaux votés en assemblée générale.
  48. 48Quand la copropriété doit-elle établir un plan pluriannuel de travaux ?La copropriété doit établir un projet de plan pluriannuel de travaux 15 ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble, puis le réactualiser tous les 10 ans (art. 14-2).

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