Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt immobilier ?

En bref

Si la banque refuse le prêt, la vente est annulée automatiquement grâce à la clause suspensive, et l'acheteur récupère l'intégralité des sommes déjà versées, sans aucune retenue.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. L313-41, art. L313-37, art. L313-42, art. L313-43, art. L231-4)

La clause suspensive d'obtention du prêt

Quand un achat immobilier est financé par un ou plusieurs prêts, le contrat de vente est automatiquement conclu sous condition suspensive d'obtention du prêt (art. L313-41). Cela signifie que la vente ne devient définitive que si le prêt est accordé.

Cette condition suspensive doit durer au moins un mois à partir de la signature de l'acte, ou de son enregistrement s'il s'agit d'un acte sous seing privé (art. L313-41).

Que se passe-t-il en cas de refus ?

Si la banque refuse le prêt dans le délai prévu :

  • La condition suspensive n'est pas réalisée.
  • La vente est donc annulée.
  • Toute somme déjà versée par l'acheteur (par exemple un dépôt de garantie) doit être remboursée immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité, quelle qu'en soit la raison (art. L313-41).

Cas particulier : plusieurs prêts pour un même achat

Si l'acheteur a informé les banques qu'il recourt à plusieurs prêts pour financer le même achat, chaque prêt est conditionné à l'obtention des autres prêts. Cette règle s'applique seulement aux prêts dont le montant dépasse 10 % du total emprunté (art. L313-37). Donc si un des prêts est refusé, les autres tombent aussi sous condition non réalisée.

Attention si l'acte ne mentionne pas de recours à un prêt

Si l'acte de vente indique que le prix sera payé sans recours à un prêt, l'acheteur doit signer une mention manuscrite reconnaissant qu'il a été informé qu'il ne pourra pas se prévaloir de ces protections s'il emprunte quand même (art. L313-42).

Mais si cette mention manque, ou si l'acte ne précise rien sur le financement, et qu'un prêt est tout de même demandé, alors le contrat est quand même considéré comme soumis à la condition suspensive protectrice (art. L313-42).

Cas des travaux (réparation, amélioration, entretien)

Pour des travaux sur un logement, financés par un crédit garanti par une hypothèque ou une sûreté comparable, la condition suspensive doit résulter d'un avis écrit donné par le maître de l'ouvrage avant le début des travaux, indiquant qu'il compte payer avec l'aide d'un prêt (art. L313-43).

Cas particulier : contrat de construction de maison individuelle

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, celui-ci peut aussi prévoir une condition suspensive liée à l'obtention des prêts demandés (art. L231-4). Si cette condition n'est pas réalisée dans le délai prévu au contrat, les fonds déposés en garantie doivent être restitués immédiatement, sans retenue ni pénalité (art. L231-4).

En résumé

Si la banque refuse le prêt dans le délai légal, l'acheteur n'a rien à perdre financièrement : la vente tombe, et il récupère toutes les sommes versées.

👉 En cas de désaccord avec le vendeur sur le remboursement, il est conseillé de consulter un avocat ou de se rapprocher d'une ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour être accompagné.

Sources

Articles de loi cités

  • Code de la consommation

    Article L313-41

    Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

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  • Code de la consommation

    Article L313-37

    Lorsque l'emprunteur informe ses prêteurs qu'il recourt à plusieurs prêts pour la même opération, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts. Cette disposition ne s'applique qu'aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.

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  • Code de la consommation

    Article L313-42

    Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre. En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41.

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  • Code de la consommation

    Article L313-43

    Pour les dépenses relatives à la réparation, l'amélioration ou l'entretien d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsque le crédit est garanti par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation, et à défaut d'un contrat signé des deux parties, la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 ne peut résulter que d'un avis donné par le maître de l'ouvrage par écrit avant tout commencement d'exécution des travaux indiquant qu'il entend en payer le prix directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L231-4

    I.-Le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes : a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ; b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ; c) L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ; d) L'obtention de l'assurance de dommages ; e) L'obtention de la garantie de livraison. Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat. II.-Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l'article L. 231-1 ni avant la date à laquelle la créance est exigible. III.-Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité. Le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu'il est énoncé au contrat. Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s'imputer sur les premiers paiements prévus par le contrat. Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de l'ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1. Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d'ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet. Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de la garantie et les conditions et limites dans lesquelles ces sommes sont versées.

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