Location meublée : comment et quand donner congé à son locataire ?

En bref

Dans une location meublée, le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis. Le bailleur, lui, doit prévenir 3 mois avant la fin du bail, justifier son refus de renouveler et respecter des règles strictes de forme (art. 25-8, art. 25-7).

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 25-8, art. 25-7)

La durée du bail meublé

Un bail de location meublée (résidence principale) est conclu pour au moins 1 an. Si personne ne donne congé, il se renouvelle automatiquement pour 1 an de plus (art. 25-7).

Cas particulier : pour un étudiant, le bail peut être réduit à 9 mois. Dans ce cas, il n'y a pas de reconduction automatique (art. 25-7).

Si c'est le locataire qui part

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, même pendant un bail de 9 mois pour étudiant. Il doit juste respecter un préavis de 1 mois (art. 25-8).

Pendant ce préavis, le locataire doit payer le loyer et les charges pour toute la durée du préavis, sauf si un nouveau locataire arrive avant la fin, avec l'accord du bailleur (art. 25-8).

Si c'est le bailleur qui donne congé

Le bailleur doit prévenir avec un préavis de 3 mois avant la fin du bail (art. 25-8).

Il doit obligatoirement justifier son refus de renouveler par l'un de ces motifs :

  • il souhaite reprendre le logement (pour lui-même ou un proche autorisé : conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis au moins 1 an, ascendants ou descendants de l'un d'eux) ;
  • il souhaite vendre le logement ;
  • un motif légitime et sérieux, par exemple si le locataire n'a pas respecté ses obligations (art. 25-8).

Si le bailleur veut reprendre le logement, il doit prouver que sa décision est réelle et sérieuse (art. 25-8).

Formalités obligatoires, sous peine de nullité

Le congé doit indiquer :

  • le motif invoqué ;
  • en cas de reprise : le nom, l'adresse du bénéficiaire, et le lien avec le bailleur (art. 25-8).

Le congé doit être envoyé par l'un de ces moyens :

  • lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • acte de commissaire de justice (ex-huissier) ;
  • remise en main propre contre récépissé ou émargement (art. 25-8).

Le délai de préavis démarre à la réception de la lettre, de l'acte, ou de la remise en main propre (art. 25-8).

Protection de certains locataires âgés

Le bailleur ne peut pas refuser de renouveler le bail d'un locataire de plus de 65 ans avec des ressources modestes (sous un plafond fixé par arrêté), sauf s'il lui propose un logement adapté à ses besoins. Cette protection s'applique aussi si une personne de plus de 65 ans à charge du locataire remplit ces conditions de ressources (art. 25-8).

Cette protection ne s'applique pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou a des ressources sous ce même plafond (art. 25-8).

En cas de litige

Si le congé est contesté, le juge peut vérifier si le motif est réel et sérieux. Il peut annuler le congé si rien ne le justifie sérieusement (art. 25-8).

Donner un faux motif de reprise ou de vente pour se débarrasser d'un locataire est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 € (particulier) ou 30 000 € (société). Le locataire peut aussi demander réparation de son préjudice (art. 25-8).

Besoin d'aide ?

Si votre situation est particulière (litige, doute sur un motif de reprise, vente en cours), il est recommandé de consulter un avocat ou l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour vérifier la validité du congé.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-8

    I. ― Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. II. ― Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa. L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. III. ― Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-7

    Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d'au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

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