Comment sont réparties les charges de copropriété ?

Deux types de charges, deux modes de calcul

La loi distingue deux catégories de charges de copropriété (art. 10) :

1. Les charges liées aux services et équipements communs

• Exemples : ascenseur, chauffage collectif, etc.
• Elles sont réparties selon l'utilité objective que ce service ou cet équipement présente pour chaque lot (art. 10).
• Cela ne s'applique que si ces charges ne sont pas déjà individualisées (par exemple avec des compteurs individuels).

2. Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes

• Elles sont réparties proportionnellement à la valeur de chaque lot (appelée "tantièmes" ou "quote-part de copropriété"), calculée selon les règles de l'article 5 (non fourni ici) (art. 10).
• Chaque copropriétaire doit aussi verser une cotisation au fonds de travaux dans les mêmes proportions (art. 10).

Où trouver la répartition exacte ?

Le règlement de copropriété est le document clé : il fixe, pour chaque lot, la quote-part exacte dans chaque catégorie de charges, et explique la méthode de calcul utilisée (art. 10).

Cas particulier : parties communes spéciales

Si certaines parties communes ne concernent que certains copropriétaires (par exemple un escalier desservant un seul bâtiment dans une résidence à plusieurs bâtiments), on parle de parties communes spéciales (art. 6-2). Dans ce cas :

• Des charges spéciales sont créées pour ces parties (art. 6-2).
• Seuls les copropriétaires concernés par l'usage de ces parties votent les décisions qui s'y rapportent (art. 6-2).

De même, si le règlement met certaines dépenses à la charge exclusive de certains copropriétaires (par exemple un ascenseur ne desservant qu'une partie de l'immeuble), seuls ces copropriétaires peuvent voter sur les décisions liées à ces dépenses, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation (art. 10).

En pratique

Si vous avez un doute sur le calcul de vos charges, ou si vous pensez qu'elles sont mal réparties, il est conseillé de :

• Consulter le règlement de copropriété de votre immeuble ;
• Demander des explications au syndic ;
• Vous rapprocher d'un professionnel (avocat spécialisé en copropriété, ou association de propriétaires) si un désaccord persiste.

Remarque : le calcul précis des tantièmes dépend de l'article 5 de la loi, qui n'est pas fourni ici. Pour le détail exact de ce calcul, il faudra se référer à cet article ou consulter un professionnel.