Qu'est-ce qui fait partie des parties communes ?

En bref

Les parties communes sont les parties de l'immeuble utilisées par tous les copropriétaires ou par plusieurs d'entre eux. Certains éléments sont automatiquement classés comme communs, sauf si le règlement de copropriété dit autre chose.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 3, art. 6-2, art. 7, art. 8)

Qu'est-ce qu'une partie commune ?

Une partie commune, c'est une partie du bâtiment ou du terrain utilisée par tous les copropriétaires, ou par plusieurs d'entre eux (art. 3).

Ce qui est présumé commun (si le règlement de copropriété ne dit rien de contraire)

Sauf mention différente dans les titres de propriété, sont considérées comme communes (art. 3) :

  • le sol, les cours, les parcs, les jardins, les voies d'accès ;
  • le gros œuvre des bâtiments (murs porteurs, structure) ;
  • les équipements communs (canalisations, même celles qui passent dans un logement privé) ;
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • les locaux des services communs ;
  • les passages et corridors ;
  • tout élément intégré aux parties communes.

Les droits qui vont avec

Certains droits sont aussi considérés comme accessoires aux parties communes, sauf indication contraire (art. 3) :

  • le droit de surélever un bâtiment ou de creuser sous son sol ;
  • le droit de construire dans les cours, parcs ou jardins communs ;
  • le droit de mitoyenneté lié aux parties communes ;
  • le droit d'affichage sur les parties communes ;
  • le droit de construire lié aux parties communes.

Cas particulier : les murs et cloisons entre logements

Un mur ou une cloison qui sépare deux logements, et qui ne fait pas partie du gros œuvre, est présumé mitoyen entre les deux logements concernés. Ce n'est donc pas automatiquement une partie commune de tout l'immeuble (art. 7).

Les parties communes "spéciales"

Certaines parties communes ne concernent pas tous les copropriétaires, mais seulement quelques-uns (par exemple : un escalier qui ne dessert qu'un bâtiment sur plusieurs). On parle alors de parties communes spéciales (art. 6-2).

  • Elles appartiennent uniquement aux copropriétaires concernés.
  • Elles entraînent des charges spécifiques, réparties seulement entre ces copropriétaires.
  • Les décisions les concernant peuvent être votées en assemblée spéciale, ou lors de l'assemblée générale classique, mais seuls les copropriétaires concernés votent.

Le rôle du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété précise en détail :

  • ce qui est partie commune ou privative ;
  • comment ces parties peuvent être utilisées ;
  • les règles d'administration des parties communes (art. 8).

Il peut aussi lister les parties communes spéciales ou à usage privatif exclusif (art. 8).

Attention : le règlement de copropriété ne peut pas imposer n'importe quelle restriction. Il doit rester justifié par la destination de l'immeuble (par exemple : immeuble d'habitation, immeuble mixte, etc.) (art. 8).

Conseil pratique

Pour savoir précisément ce qui est commun ou privatif dans un immeuble donné, il faut toujours consulter le règlement de copropriété de cet immeuble. En cas de doute ou de désaccord, il est conseillé de se renseigner auprès du syndic ou de consulter un avocat spécialisé en copropriété.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 3

    Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; - le droit d'affichage sur les parties communes ; - le droit de construire afférent aux parties communes.

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  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 6-2

    Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 7

    Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 8

    I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. II. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 161-1 du code de la construction et de l'habitation est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

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