Des travaux d'amélioration permettent-ils d'augmenter le loyer en cours de bail ?

En bref

Oui, si le contrat prévoit une clause spécifique : le bailleur peut majorer le loyer après des travaux d'amélioration qu'il fait exécuter, mais cette majoration n'est possible que si elle a été prévue à l'avance dans le contrat ou dans un avenant.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 17-1, art. 25-9, art. 25-16)

Ce que dit la loi

En principe, le loyer ne bouge pas en cours de bail, sauf clause de révision annuelle prévue au contrat (art. 17-1, I).

Pour les travaux d'amélioration, une règle spécifique existe :

  • Si les parties (bailleur et locataire) sont d'accord par une clause expresse sur des travaux d'amélioration que le bailleur va faire réaliser, alors le contrat de location ou un avenant peut fixer à l'avance la majoration de loyer qui s'appliquera après ces travaux (art. 17-1, II).
  • Cette majoration, une fois fixée dans cette clause, ne peut pas être contestée par une action en diminution de loyer (art. 17-1, II).

Cette règle s'applique aussi bien aux logements vides qu'aux logements meublés loués comme résidence principale (art. 25-9).

Une limite importante : les logements très énergivores

Cette majoration liée aux travaux, tout comme la révision annuelle classique, n'est pas possible si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (art. 17-1, III).

Ce qu'il faut retenir

  • Le bailleur ne peut pas décider seul, en cours de bail, d'augmenter le loyer parce qu'il a fait des travaux.
  • Il faut un accord écrit et exprès entre les deux parties, prévu avant les travaux (dans le bail ou par avenant).
  • Sans cette clause, aucune majoration liée à des travaux n'est possible en cours de bail.

Cas particulier du bail mobilité

Pour un bail mobilité (logement meublé de courte durée), le loyer est fixé librement au départ mais ne peut pas être révisé en cours de bail, quelle qu'en soit la raison (art. 25-16). Les règles de majoration pour travaux ne s'appliquent donc pas à ce type de bail.

Besoin d'aller plus loin ?

Si un désaccord existe sur la rédaction ou la validité d'une clause de majoration, il est conseillé de consulter l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) ou un avocat spécialisé en droit du logement.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 17-1

    I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. II. ― Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. III. ― La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-9

    Pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés. L'article 17-2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-16

    Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

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