Un propriétaire peut-il exiger un garant à un étudiant ?

En bref

Oui. Même si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés, il peut quand même demander une caution (un garant) si le logement est loué à un étudiant.

Dernière mise à jour : 17 septembre 2026 · Sources : Légifrance (art. 22-1, art. 22)

La règle générale

En principe, un bailleur qui a souscrit une assurance (ou une autre garantie) couvrant les impayés du locataire ne peut pas en plus demander un cautionnement (art. 22-1).

L'exception pour les étudiants

Cette interdiction ne s'applique pas si le logement est loué à un étudiant (ou un apprenti). Le propriétaire peut donc exiger une caution même s'il a une assurance (art. 22-1).

Si le bailleur est une société (personne morale)

Si le propriétaire est une société (autre qu'une société civile familiale), il ne peut demander un cautionnement que dans deux cas (art. 22-1) :

la caution est apportée par certains organismes prévus par décret,
ou le logement est loué à un étudiant qui ne touche pas de bourse de l'enseignement supérieur.

Cela veut dire que si l'étudiant est boursier et que le bailleur est une société, la caution ne peut être demandée que via ces organismes, pas via une personne physique.

Autres règles utiles

Le bailleur ne peut pas refuser une caution parce qu'elle n'a pas la nationalité française ou qu'elle ne vit pas en métropole (art. 22-1).
Si l'acte de cautionnement ne précise pas de durée, la personne qui se porte garante peut le résilier ; cela prend effet à la fin du bail en cours (art. 22-1).
L'acte de cautionnement doit mentionner le loyer et ses conditions de révision, reproduire une partie de l'article, et le garant doit apposer une mention spécifique prévue par le code civil ; le bailleur doit remettre un exemplaire du bail à la caution. Sans cela, le cautionnement est nul (art. 22-1).

À distinguer : le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort "caution") est différent : il ne peut pas dépasser un mois de loyer, et cette règle n'est pas concernée par l'interdiction liée à l'assurance (art. 22 et art. 22-1).

En pratique

Si un désaccord survient sur la légalité d'une demande de caution, l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) peut aider gratuitement à faire le point sur le dossier.

Sources

Articles de loi cités

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)
Article 22-1
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
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Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)
Article 22
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
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