Peut-on arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?

En bref

Non, on ne peut pas décider seul d'arrêter de payer le loyer. Il faut demander la mise en conformité au propriétaire, et c'est le juge qui peut ensuite réduire ou suspendre le loyer.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 20-1)

Ce qu'il faut savoir

Un locataire ne peut pas décider tout seul de ne plus payer son loyer, même si le logement est indécent. Il existe une procédure à suivre.

La marche à suivre

  1. Demander la mise en conformité au propriétaire Si le logement ne respecte pas les critères de décence (premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi de 1989), le locataire peut demander au propriétaire de faire les travaux nécessaires. Le contrat de location reste valable pendant ce temps (art. 20-1).

  2. Si le propriétaire ne répond pas ou refuse

  • Au bout de deux mois sans réponse, ou en cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui rend un avis (art. 20-1).
  • Il peut aussi saisir directement le juge, sans attendre la commission (art. 20-1).
  1. Le rôle du juge C'est le juge, et lui seul, qui peut :
  • Déterminer quels travaux doivent être faits et dans quel délai ;
  • Réduire le montant du loyer ;
  • Suspendre le paiement du loyer (avec ou sans consignation des sommes) ;
  • Suspendre la durée du bail, le temps que les travaux soient réalisés (art. 20-1).

Dans certains cas particuliers (logement en copropriété avec blocage des autres copropriétaires, ou contraintes architecturales/patrimoniales), le juge ne peut pas ordonner certains travaux liés à la performance énergétique minimale (art. 20-1).

En résumé

Arrêter de payer le loyer de sa propre initiative est risqué : cela peut être considéré comme un manquement du locataire à ses obligations, et le propriétaire pourrait engager une procédure contre lui. La solution sûre est de suivre la procédure : demande au propriétaire, puis commission de conciliation et/ou juge, qui pourra autoriser une réduction ou suspension du loyer.

Conseil

Ce sujet touche à des règles précises et à une procédure judiciaire. Il est conseillé de se faire aider par :

  • l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement), gratuite ;
  • un avocat si la situation se complique ;
  • éventuellement le service logement de la mairie.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 20-1

    Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants : 1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ; 2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

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