Quelles mentions sont obligatoires dans un bail ?

En bref

Pour un bail vide classique, le contrat écrit doit contenir plusieurs mentions obligatoires : identités, durée, description du logement, loyer, dépôt de garantie, etc. (art. 3). Les baux meublés ou mobilité ont des règles proches mais spécifiques.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 3, art. 25-7, art. 25-13, art. 8)

Les mentions obligatoires dépendent du type de bail

La réponse ci-dessous concerne un bail de location vide (habitation principale). Pour les meublés et le bail mobilité, voir les précisions plus bas.

Bail vide (location non meublée)

Le contrat doit être écrit et respecter un modèle type fixé par décret (art. 3).

Il doit préciser :

  • Le nom et l'adresse du bailleur (et de son mandataire, si applicable) (art. 3).
  • Le nom du locataire (art. 3).
  • La date de début du bail et sa durée (art. 3).
  • La description du logement (surface habitable, destination, consistance) (art. 3).
  • Les pièces et équipements réservés au locataire, et ceux à usage commun (art. 3).
  • Le montant du loyer, comment il se paie, et les règles de révision (art. 3).
  • Si le précédent locataire a quitté le logement il y a moins de 18 mois : le montant et la date de son dernier loyer (art. 3).
  • La nature et le montant des travaux faits dans le logement depuis le dernier bail (art. 3).
  • Le montant du dépôt de garantie, s'il y en a un (art. 3).

À titre informatif seulement (pas obligatoire au sens strict, mais doit figurer) :

  • Une estimation des dépenses énergétiques théoriques, basée sur le diagnostic de performance énergétique (art. 3).

Documents à annexer :

  • Une notice d'information sur les droits et obligations de chacun, et les recours possibles en cas de litige (art. 3).
  • Si l'immeuble est en copropriété : des extraits du règlement de copropriété concernant l'usage des parties communes et privatives, et la quote-part de charges (art. 3).

Si le bail est incomplet :

  • Si la surface habitable ou le dernier loyer payé ne sont pas mentionnés, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de compléter le bail. Sans réponse sous un mois, il peut saisir la justice pour demander une baisse de loyer (art. 3).
  • Chaque partie peut aussi demander à tout moment un bail conforme à ces règles (art. 3).

Bail meublé (résidence principale)

Le contrat doit être écrit et respecter un modèle type fixé par décret (art. 25-7). La loi ne détaille pas ici les mêmes mentions que pour le bail vide, mais précise surtout la durée : au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant (art. 25-7).

Bail mobilité (meublé, courte durée)

Ce type de bail a sa propre liste de mentions obligatoires (art. 25-13) :

  • Nom et adresse du bailleur (et mandataire, le cas échéant).
  • Nom du locataire.
  • Date de prise d'effet et durée du contrat.
  • Description du logement et surface habitable.
  • Locaux privatifs et parties communes.
  • Montant du loyer et modalités de paiement.
  • Le motif justifiant ce type de bail.
  • Dernier loyer payé par le précédent locataire (si départ il y a moins de 18 mois).
  • Travaux réalisés depuis le dernier bail.
  • Une mention précisant qu'aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
  • Une mention indiquant clairement qu'il s'agit d'un bail mobilité.

Attention : si la mention "bail mobilité" ou la durée ou le motif ne figurent pas, le contrat est automatiquement requalifié en bail meublé classique (art. 25-13).

Bon à savoir

  • En cas de sous-location, un accord écrit du bailleur est indispensable, et le loyer sous-loué ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal (art. 8). Ce n'est cependant pas une mention à inclure dans le bail principal, mais une condition à part.
  • Le bailleur ne peut jamais se servir d'un défaut dans son propre contrat pour se défendre contre le locataire (art. 3, art. 25-13).

Conseil

Si le bail que vous avez signé (ou qu'on vous propose de signer) semble incomplet, ou si vous avez un doute sur les mentions à vérifier, vous pouvez consulter gratuitement une ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) ou solliciter un avocat spécialisé.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 3

    Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise : 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; 2° Le nom ou la dénomination du locataire ; 3° La date de prise d'effet et la durée ; 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; 5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ; 6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; 7° (Abrogé) ; 8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; 10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Le contrat de location mentionne également, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire. Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-7

    Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d'au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-13

    I.-Le contrat de location est établi par écrit et précise : 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; 2° Le nom du locataire ; 3° La date de prise d'effet ; 4° La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ; 5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; 6° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ; 7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ; 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ; 9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; 10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ; 11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie. Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l'une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. II.-Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 8

    Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

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