Le loyer peut-il augmenter au renouvellement du bail ?

En bref

Oui, mais seulement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, et sous conditions strictes (art. 17-2). Certains logements très énergivores ne peuvent jamais voir leur loyer réévalué au renouvellement (art. 17-2).

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 17-2, art. 18, art. 25-9)

Le principe

Au renouvellement du bail, le loyer ne change pas automatiquement. Il n'est réévalué que si le bailleur prouve qu'il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage (art. 17-2).

Les conditions à respecter par le bailleur

Pour augmenter le loyer, le bailleur doit :

  • Proposer un nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail (art. 17-2).
  • Comparer avec des logements similaires dans le voisinage (art. 17-2).
  • Fournir des références de loyers : au moins 3, ou 6 dans les grandes agglomérations de plus d'1 million d'habitants (art. 17-2).
  • Envoyer une notification qui reprend intégralement les règles légales, sous peine de nullité (art. 17-2).

S'il fait cette démarche, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire pour cette même échéance (art. 17-2).

En cas de désaccord

  • Si le locataire ne répond pas ou refuse, l'une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation au moins 4 mois avant la fin du bail (art. 17-2).
  • Si aucun accord n'est trouvé, le juge doit être saisi avant la fin du bail (art. 17-2).
  • Si personne ne saisit le juge à temps, le bail est reconduit aux conditions de loyer antérieures (éventuellement révisées selon l'indice) (art. 17-2).

Comment s'applique la hausse

Si une hausse est actée (accord ou décision du juge), elle ne s'applique pas d'un coup :

  • Elle est étalée par tiers ou par sixième selon la durée du contrat (art. 17-2).
  • Si le premier renouvellement avait une durée de moins de 6 ans et que la hausse dépasse 10 %, elle s'étale par sixième annuel (art. 17-2).

Exception : logements très énergivores

Si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le loyer ne peut pas être réévalué au renouvellement, même s'il est sous-évalué (art. 17-2).

Cas particulier : zones tendues

Dans certaines zones où le logement est rare et cher (grandes villes en tension), un décret peut fixer chaque année un plafond d'augmentation pour les loyers renouvelés (art. 18). Ce décret n'est pas fourni ici : il faut consulter la mairie ou l'ADIL pour savoir si le logement est concerné.

Bon à savoir

Ces règles s'appliquent aussi aux logements meublés loués comme résidence principale (art. 25-9).

Conseil

En cas de désaccord avec le bailleur sur une hausse de loyer, il est conseillé de contacter la commission départementale de conciliation ou l'ADIL pour être accompagné avant toute action en justice.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 17-2

    I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie. II. - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

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  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 18

    Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-9

    Pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés. L'article 17-2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.

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