Comment se passe la réception des travaux de sa maison ?

En bref

La réception est l'acte où vous acceptez (ou non) les travaux, avec ou sans réserves. Si vous faites construire une maison individuelle, vous pouvez émettre des réserves, une partie du prix reste alors bloquée jusqu'à leur réparation.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 1792-6, art. R231-7, art. L231-3, art. R231-11, art. L231-6)

Qu'est-ce que la réception des travaux ?

La réception est le moment où vous, en tant que maître de l'ouvrage (le propriétaire qui fait construire), déclarez accepter les travaux réalisés par le constructeur. Vous pouvez l'accepter avec ou sans réserves (art. 1792-6).

Cette réception :

  • se fait à l'amiable, ou si besoin devant un juge ;
  • doit toujours se faire en présence des deux parties (vous et le constructeur), on dit qu'elle est "contradictoire" (art. 1792-6).

Si vous constatez des défauts (réserves)

Si des problèmes sont visibles, vous pouvez les noter comme "réserves" dans le procès-verbal de réception. Si vous découvrez des problèmes plus tard, vous pouvez aussi les signaler par écrit après la réception (art. 1792-6).

Le constructeur a alors l'obligation de réparer ces désordres pendant un an après la réception : c'est ce qu'on appelle la garantie de parfait achèvement (art. 1792-6).

  • Les délais de réparation sont fixés d'un commun accord.
  • Si le constructeur ne répare pas dans les temps, vous pouvez le mettre en demeure. S'il ne réagit toujours pas, les travaux peuvent être faits par quelqu'un d'autre, à ses frais (art. 1792-6).

⚠️ Cette garantie ne couvre pas l'usure normale ou l'usage normal du bien (art. 1792-6).

Le paiement du solde du prix (maison individuelle avec plan)

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le paiement se fait par étapes selon l'avancement du chantier : 15 % à l'ouverture, puis des pourcentages croissants jusqu'à 95 % à la fin des travaux d'équipement (art. R231-7).

Le solde final (les derniers 5 %) est payé :

  • si vous êtes accompagné par un professionnel à la réception : quand les réserves sont levées, ou tout de suite s'il n'y en a pas ;
  • si vous n'êtes pas accompagné : dans les 8 jours après la remise des clés, ou après la levée des réserves (art. R231-7).

Si des réserves existent, une somme (au maximum 5 % du prix) peut être consignée (bloquée) chez un tiers de confiance jusqu'à ce que les réserves soient levées (art. R231-7).

👉 Attention : un contrat ne peut pas vous empêcher de consigner cette somme en cas de réserves, ni vous obliger à payer l'intégralité avant d'avoir les clés. Une telle clause serait invalide (art. L231-3).

Une garantie supplémentaire : la garantie de livraison

Si vous avez ce type de contrat, une garantie de livraison protège aussi contre le risque que le constructeur n'aille pas au bout des travaux ou fasse mal les choses. Elle prend fin quand la réception est constatée par écrit et que les réserves éventuelles sont levées (art. L231-6).

Comment demander les travaux de réparation ?

Si vous devez demander au constructeur de réaliser des travaux (par exemple pour lever des réserves), cette demande doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception (art. R231-11).

En résumé, les étapes

  1. Le chantier avance, vous payez par tranches (art. R231-7).
  2. À la fin, vous faites la réception : vous acceptez les travaux, avec ou sans réserves (art. 1792-6).
  3. S'il y a des réserves, une partie du prix reste bloquée, le temps que ce soit réparé (art. R231-7).
  4. Le constructeur a un an pour réparer tout ce qui a été signalé (garantie de parfait achèvement) (art. 1792-6).

💡 Conseil : Il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel (architecte, expert en bâtiment) lors de la réception. Cela facilite aussi le paiement du solde (art. R231-7). En cas de désaccord avec le constructeur, vous pouvez consulter un avocat spécialisé en droit de la construction, ou vous rapprocher de l'ADIL pour des conseils gratuits.

Sources

Articles de loi cités

  • Code civil

    Article 1792-6

    La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article R231-7

    I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante : 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ; 25 % à l'achèvement des fondations ; 40 % à l'achèvement des murs ; 60 % à la mise hors d'eau ; 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ; 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes : 1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ; 2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L231-3

    Dans le contrat visé à l'article L. 231-1, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : a) D'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ; b) De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation, pour le maître de l'ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ; c) D'admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu'elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ; d) De décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ; f) D'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux ; g) D'interdire au maître de l'ouvrage de constater l'achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article R231-11

    La demande d'exécution des travaux prévus à l'article L. 231-7 est valablement faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L231-6

    I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet. II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits susindiqués. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article. Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse. III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article. En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l'article L. 231-2. IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

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