Vendre sans diagnostic : quelles conséquences pour le vendeur ?

En bref

Selon le document manquant, le vendeur ne peut plus invoquer sa clause d'exclusion de la garantie des vices cachés (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement), ou l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix (état des risques, arrêtés de police).

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. L271-4, art. 1641, art. 1643, art. 1644, art. 1645)

Le principe : un dossier de diagnostic technique est obligatoire

Lors de la vente d'un bien immobilier bâti, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique. Ce dossier est joint à la promesse de vente, ou à défaut, à l'acte de vente final (art. L271-4).

Ce dossier peut contenir plusieurs diagnostics selon le bien concerné : plomb, amiante, termites, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques, performance énergétique, assainissement, mérule, bruit des aérodromes, etc. (art. L271-4).

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?

Les conséquences varient selon le document manquant :

1. Pour le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité et l'assainissement

Si l'un de ces documents manque ou n'est plus valide au moment de la signature de l'acte de vente, le vendeur ne peut pas se protéger contre la garantie des vices cachés (art. L271-4).

Cela veut dire concrètement que si un défaut caché lié à ce sujet est découvert après la vente, l'acheteur peut se retourner contre le vendeur, même si le contrat prévoyait une clause excluant cette garantie.

2. Pour l'état des risques naturels et technologiques, ou les arrêtés de police

Si ce document manque au moment de la signature, l'acheteur peut demander en justice soit la résolution de la vente, soit une réduction du prix (art. L271-4).

3. Pour l'assainissement non conforme

Si l'installation d'assainissement n'est pas conforme, l'acheteur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après la vente (art. L271-4).

Le lien avec la garantie des vices cachés

De manière générale, le vendeur doit garantir l'acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou l'aurait acheté moins cher (art. 1641).

Cette garantie s'applique même si le vendeur ignorait le vice, sauf s'il a prévu par écrit qu'il ne serait tenu à aucune garantie (art. 1643). Mais justement, l'absence de certains diagnostics (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement) empêche le vendeur d'invoquer une telle clause d'exclusion (art. L271-4).

Si un vice cache est reconnu, l'acheteur a le choix : rendre le bien et se faire rembourser, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix (art. 1644).

Attention, cas aggravé : si le vendeur connaissait le vice, il doit rembourser le prix, mais aussi payer des dommages et intérêts à l'acheteur (art. 1645). C'est le cas typique du vendeur qui savait qu'il y avait de l'amiante ou des termites et ne l'a pas signalé.

Ce qu'il faut retenir

  • Vendre sans diagnostic n'annule pas forcément la vente automatiquement.
  • Mais cela prive le vendeur de sa clause d'exclusion de la garantie des vices cachés pour les défauts couverts par les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement.
  • Pour d'autres diagnostics (risques naturels, arrêtés de police), l'acheteur peut aller jusqu'à demander la résolution de la vente ou une baisse de prix.
  • Si un défaut caché est découvert après la vente et que le vendeur le connaissait, il risque de payer des dommages et intérêts en plus du remboursement.

Notre conseil

Cette question est complexe et les conséquences varient selon le type de diagnostic manquant et les circonstances de la vente. Nous vous conseillons de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer votre situation précise, surtout si un litige est déjà engagé ou si vous envisagez une vente sans certains diagnostics.

Sources

Articles de loi cités

  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L271-4

    I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; 3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ; 4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ; 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ; 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ; 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ; 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ; 9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ; 10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code. 11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ; 12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code. Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1. Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot. L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique. II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code civil

    Article 1641

    Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code civil

    Article 1643

    Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code civil

    Article 1644

    Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code civil

    Article 1645

    Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

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