Comment faire reconnaître un logement insalubre ?

En bref

Pour faire reconnaître un logement insalubre, il faut signaler la situation aux autorités compétentes (mairie, ARS), qui peuvent déclencher une procédure de police de la sécurité et de la salubrité aboutissant à un arrêté. Les articles fournis ne détaillent pas la procédure de signalement elle-même : un renvoi vers le code de la santé publique ou une aide professionnelle est nécessaire.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. L511-1, art. L511-2, art. R511-7, art. L511-18, art. L543-1, art. L635-9)

Ce que disent les textes fournis

La reconnaissance de l'insalubrité d'un logement relève d'une police administrative spéciale, exercée par l'autorité compétente (souvent le maire ou le préfet selon les cas), dans des conditions précisées par décret (art. L511-1).

Cette police a pour but de protéger la santé et la sécurité des personnes. Elle intervient notamment en cas :

  • de risques liés à la solidité des bâtiments,
  • de défaut d'entretien des équipements communs dangereux,
  • de stockage de matières dangereuses,
  • et d'insalubrité, telle que définie par le code de la santé publique (art. L511-2, 4°).

👉 Important : la définition précise de ce qu'est un logement "insalubre" renvoie aux articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique, qui ne sont pas fournis ici. Nous ne pouvons donc pas détailler les critères techniques (humidité, absence de sanitaires, risques pour la santé, etc.).

Ce qui se passe après reconnaissance

Si l'insalubrité est reconnue, un arrêté de traitement de l'insalubrité est pris. Cet arrêté :

  • est transmis au maire, à l'intercommunalité compétente en habitat, aux organismes d'aide au logement, au fonds de solidarité logement du département, et au procureur de la République (art. R511-7).
  • peut imposer des travaux, une interdiction d'habiter temporaire ou définitive (art. L511-18).
  • entraîne pour le propriétaire l'obligation d'héberger ou de reloger les occupants selon les cas (art. L511-18).
  • empêche toute nouvelle location du bien tant que l'arrêté n'est pas levé (art. L511-18, et art. L635-9 pour les zones à autorisation préalable de mise en location).

Si l'arrêté concerne des parties communes d'une copropriété et que les travaux ne sont pas faits, les copropriétaires peuvent être redevables d'une astreinte (art. L543-1).

Ce que nous ne pouvons pas dire avec les textes fournis

  • La procédure concrète pour déclencher une visite ou une enquête (qui saisir en premier : mairie, agence régionale de santé, ADIL) n'est pas détaillée dans les articles fournis.
  • Les critères précis d'insalubrité (état des lieux, taux d'humidité, absence de chauffage, etc.) relèvent du code de la santé publique, non fourni ici.

Nos conseils

  • Contactez le service communal d'hygiène et de santé ou, à défaut, la mairie, pour signaler la situation.
  • Vous pouvez aussi vous rapprocher de l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour être accompagné dans les démarches.
  • Si le propriétaire ne réagit pas, un avocat spécialisé en droit du logement peut vous aider à faire valoir vos droits.

Sources

Articles de loi cités

  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L511-1

    La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L511-2

    La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ; 3° L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ; 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article R511-7

    Les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité et les arrêtés de mainlevée sont communiqués au maire, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu'aux gestionnaires du fonds de solidarité pour le logement du département lorsque le bâtiment est à usage total ou partiel d'habitation. Les arrêtés de traitement de l'insalubrité sont également communiqués au procureur de la République.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L511-18

    Lorsque l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 est assorti d'une interdiction d'habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du présent livre. Lorsque l'interdiction d'habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l'exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues au même chapitre. L'arrêté précise la date d'effet de l'interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l'exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l'autorité compétente de l'offre d'hébergement ou de relogement qu'il a faite aux occupants. Les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 sont soumis aux règles définies à l'article L. 521-2. A compter de la notification de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit. Les dispositions du présent article cessent d'être applicables à compter de l'arrêté de mainlevée prévu par l'article L. 511-14.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L543-1

    Lorsqu'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 concerne les parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'arrêté précise que, à l'expiration du délai fixé, si les mesures et travaux prescrits n'ont pas été réalisés, les copropriétaires sont redevables du paiement d'une astreinte exigible dans les conditions prévues ci-après. A l'issue du délai fixé, si l'inexécution des travaux prescrits résulte de l'absence de décision du syndicat des copropriétaires, le montant de l'astreinte due est notifié par arrêté de l'autorité publique compétente à chacun des copropriétaires et recouvré à l'encontre de chacun d'eux. Si, à l'issue du délai fixé, le syndic de la copropriété atteste que l'inexécution des travaux prescrits résulte de la défaillance de certains copropriétaires à avoir répondu aux appels de fonds nécessaires, votés par l'assemblée générale des copropriétaires, l'autorité publique compétente notifie, par arrêté, le montant de l'astreinte due par chacun des copropriétaires défaillants. L'astreinte exigible en application du présent article s'ajoute, le cas échéant, à celle qui peut être appliquée aux copropriétaires dont les parties privatives sont frappées d'un arrêté de péril ou d'insalubrité. L'astreinte est liquidée et recouvrée comme il est précisé à l'article L. 511-15. L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité publique des mesures et travaux prescrits par l'arrêté, ou de sa substitution aux seuls copropriétaires défaillants, en application de l'article L. 511-16. Dans ces cas, le montant de l'astreinte s'ajoute à celui des créances résultant de l'exécution d'office ou de la substitution de l'autorité publique aux seuls copropriétaires défaillants. Il est recouvré comme en matière de contributions directes et est garanti par les dispositions prévues au 7° de l'article 2402 du code civil et aux articles L. 541-1 et suivants du présent code.

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  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L635-9

    La délivrance d'une autorisation préalable de mise en location est inopposable aux autorités publiques chargées d'assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu'aux droits des occupants afférents aux mesures de police administratives édictées à ce titre. Nonobstant l'article L. 635-3, l'autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l'immeuble dans lequel est situé le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d'habitation.

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