Quelles charges le propriétaire peut-il me faire payer ?

En bref

Le propriétaire ne peut vous facturer que les charges dites « récupérables » : services liés au logement, entretien courant et menues réparations des parties communes, et certaines taxes locatives. La liste précise est fixée par un décret (non fourni ici).

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 23, art. 25-10)

Les charges que le propriétaire peut vous demander

Le bailleur peut vous faire payer des charges récupérables, en plus du loyer. Ce sont des sommes accessoires, mais il doit pouvoir les justifier (art. 23).

Ces charges couvrent 3 catégories :

  • Les services rendus liés à l'usage du logement (par exemple : entretien de l'ascenseur, de l'eau, etc.) (art. 23).
  • L'entretien courant et les petites réparations des parties communes (exemple donné dans les textes : contrat d'entretien de l'ascenseur, opérations périodiques, petites pièces usées, dépannage) (art. 23).
  • Certaines taxes qui correspondent à un service dont vous profitez directement (art. 23).

Attention : la liste précise n'est pas dans nos textes

La liste complète et détaillée des charges récupérables est fixée par un décret en Conseil d'État (art. 23). Ce décret n'est pas fourni ici, donc nous ne pouvons pas vous donner la liste exacte poste par poste (eau, chauffage, entretien des espaces verts, etc.).

👉 Pour connaître le détail exact, vous pouvez consulter ce décret ou vous rapprocher de l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement), qui pourra vous l'expliquer gratuitement.

Comment ça marche concrètement ?

  • Le bailleur peut demander des provisions (avance mensuelle sur charges), qui doivent être régularisées chaque année (art. 23).
  • Il doit vous transmettre, un mois avant la régularisation, le détail des charges par catégorie, et le mode de répartition si vous êtes dans un immeuble collectif (art. 23).
  • Vous pouvez consulter les justificatifs (factures, etc.) pendant 6 mois après l'envoi de ce décompte (art. 23).
  • Si la régularisation n'a pas été faite dans l'année qui suit, vous pouvez demander à payer en 12 fois (art. 23).

Cas particulier : logement meublé (résidence principale)

Si vous louez un meublé comme résidence principale, deux options existent, au choix des parties, prévues dans le bail (art. 25-10) :

  • soit les provisions classiques avec régularisation, comme ci-dessus (art. 25-10 renvoyant à l'art. 23) ;
  • soit un forfait de charges, payé en même temps que le loyer, sans régularisation possible ensuite. Ce forfait doit rester cohérent avec les charges réellement dues, et ne peut pas être manifestement excessif (art. 25-10).

En résumé

Seules les charges liées à un service, à l'entretien courant, ou à une taxe dont vous profitez directement peuvent vous être facturées (art. 23). Si vous avez un doute sur une charge précise indiquée sur votre décompte, l'ADIL ou un avocat spécialisé en droit du logement pourra vérifier si elle est bien autorisée.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 23

    Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-10

    Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

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