Le propriétaire peut-il me réclamer des charges des années passées ?

En bref

Oui, le propriétaire peut réclamer des charges non régularisées des années passées, mais seulement dans la limite de 3 ans à partir du moment où il a eu connaissance du droit à régularisation (art. 7-1). Si la régularisation est très en retard, vous pouvez demander à payer en plusieurs fois (art. 23).

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 7-1, art. 23)

Le propriétaire peut-il réclamer des charges anciennes ?

Oui, mais avec une limite dans le temps.

  • Toute action liée à un contrat de location (donc aussi une demande de charges impayées) se prescrit par 3 ans à partir du jour où le propriétaire a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de réclamer ces sommes (art. 7-1).
  • Concrètement, cela veut dire que le propriétaire ne peut pas vous réclamer des charges qui datent de plus de 3 ans.

Comment fonctionne la régularisation des charges ?

  • Les charges locatives (entretien courant, services liés au logement, certaines taxes) sont dites "récupérables" : le propriétaire peut vous les faire payer, mais il doit le justifier (art. 23).
  • En général, vous versez des provisions chaque mois, puis le propriétaire fait un calcul annuel (régularisation) pour comparer ce que vous avez payé et ce que vous devez réellement (art. 23).
  • Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit vous envoyer le détail des charges, poste par poste (art. 23).
  • Vous avez ensuite 6 mois pour consulter les justificatifs si vous le souhaitez (art. 23).

Si la régularisation est très tardive

  • Si le propriétaire ne fait pas la régularisation avant la fin de l'année civile qui suit l'année où les charges étaient dues, vous pouvez demander à payer en 12 fois (par douzième) au lieu de payer en une seule fois (art. 23).

En résumé

  1. Le propriétaire peut réclamer des charges passées, mais seulement dans la limite de 3 ans (art. 7-1).
  2. Il doit vous fournir un décompte détaillé et les justificatifs (art. 23).
  3. Si la régularisation est en retard, vous pouvez étaler le paiement (art. 23).

Conseil : Si le propriétaire vous réclame des charges très anciennes (plus de 3 ans) ou sans justificatif clair, vous pouvez contester. En cas de désaccord persistant, contactez l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) ou un avocat spécialisé en droit du logement.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 7-1

    Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 23

    Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

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