Petite copropriété : quelles règles simplifiées s'appliquent ?

En bref

Une petite copropriété (au plus 5 lots ou budget moyen inférieur à 15 000 €) bénéficie de règles allégées : pas de conseil syndical obligatoire, comptabilité simplifiée, et décisions possibles par consultation écrite sans assemblée générale.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 41-8, art. 41-9, art. 41-10, art. 41-12, art. 42-3, art. 42-4, art. 42-5, art. 35)

Quelles copropriétés sont concernées ?

Ce régime simplifié s'applique si :

  • le syndicat compte au plus 5 lots (logements, bureaux ou commerces), ou
  • le budget prévisionnel moyen sur 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (art. 41-8).

Les règles simplifiées

1. Pas de conseil syndical obligatoire Le syndicat n'est pas tenu de créer un conseil syndical (art. 41-9).

2. Comptabilité allégée Pas d'obligation de comptabilité en partie double. Les engagements peuvent être constatés seulement en fin d'exercice (art. 41-10).

3. Décisions par consultation écrite, sans assemblée générale Sauf pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes (qui restent soumis aux règles classiques), les décisions peuvent être prises :

  • à l'unanimité des copropriétaires,
  • par consultation écrite,
  • ou lors d'une réunion,

sans convoquer d'assemblée générale classique (art. 41-12).

Le syndic organise cette consultation, de sa propre initiative ou à la demande d'un copropriétaire. Si un copropriétaire en fait la demande, le syndic doit organiser la consultation dans un délai de 21 jours (art. 42-4).

4. Modalités de vote Chaque copropriétaire doit exprimer son vote par l'un des moyens suivants :

  • présence physique (ou délégation de vote),
  • visioconférence, audioconférence ou autre moyen électronique validé,
  • courrier papier ou électronique (art. 42-3).

Toutes les décisions ne sont valables que si tous les copropriétaires ont voté selon l'une de ces modalités (art. 42-3).

5. Formalisation de la décision Le syndic établit un procès-verbal signé, indiquant le vote de chaque copropriétaire. Ce document est annexé au registre des procès-verbaux d'assemblée générale (art. 42-5).

En cas de vote par visio ou audioconférence, le copropriétaire doit confirmer son vote par écrit dans les 48 heures. Sans confirmation, la décision n'est pas valable (art. 42-5).

Ce qui reste inchangé

Le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes doivent toujours suivre la procédure classique de l'article 17 (assemblée générale), ces sujets ne bénéficient pas de la simplification (art. 41-12).

À noter

Les règles générales sur les provisions et appels de fonds (avances, cotisations au fonds de travaux, etc.) restent applicables normalement, indépendamment de la taille de la copropriété (art. 35).

Si votre copropriété a un règlement particulier ou une situation complexe (litige entre copropriétaires, gestion de plan pluriannuel de travaux...), il est conseillé de consulter un professionnel : un syndic expérimenté, un avocat spécialisé en copropriété, ou l'ADIL de votre département.

Sources

Articles de loi cités

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 41-8

    Les dispositions de la présente section s'appliquent lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

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  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 41-9

    Par dérogation aux dispositions des articles 21 et 17-1, le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical.

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  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 41-10

    Par dérogation à l'article 14-3, le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.

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  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)

    Article 41-12

    Par dérogation aux dispositions de l'article 17, les décisions, à l'exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes, peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d'une réunion. La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d'un copropriétaire. Lorsqu'un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

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  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (application de la loi copropriété)

    Article 42-3

    En application de l'article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions prises par voie de de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote selon l'une des modalités suivantes : -par présence physique, y compris dans le cadre d'une délégation de vote ; -par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l'assemblée générale dans les conditions de l'article 13-1 du présent décret ; -par courrier, sur support papier ou électronique.

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  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (application de la loi copropriété)

    Article 42-4

    Pour l'application du deuxième alinéa de l'article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic organise la consultation du syndicat dans les vingt et un jours suivant la demande adressée par un copropriétaire.

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  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (application de la loi copropriété)

    Article 42-5

    Chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant le sens du vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents. Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales. Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. A défaut, la décision n'est pas valablement prise. Sont annexés au procès-verbal mentionné au premier alinéa les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote.

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  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (application de la loi copropriété)

    Article 35

    Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au sixième alinéa du I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ; 8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l'article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965. Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble. Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

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