Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

Article 6

Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires › Chapitre Ier : Dispositions générales.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Pour aller plus loin

Questions liées

  1. 01Louer un logementMon logement est insalubre ou en mauvais état, que faire ?Vous pouvez demander à votre propriétaire de mettre le logement en conformité avec les critères de décence. Sans accord, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer.
  2. 02Louer un logementUn logement classé G au DPE peut-il encore être loué ?Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère énergétique de la décence (puis les logements F en 2028 et E en 2034). Le locataire peut demander la mise en conformité ; dans deux cas précis (copropriété, contraintes patrimoniales), le juge ne peut toutefois pas imposer les travaux.
  3. 03Louer un logementQui paie les réparations : le locataire ou le propriétaire ?En général, le locataire paie l'entretien courant et les petites réparations, tandis que le propriétaire prend en charge les grosses réparations et l'entretien du bâti. La liste précise dépend d'un décret non fourni ici.
  4. 04Louer un logementLe logement n'est pas en bon état à mon arrivée, que faire ?Le bailleur doit vous remettre un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez le mettre en demeure de faire les réparations nécessaires, et à défaut, saisir la justice ou vous faire aider par un professionnel.
  5. 05Louer un logementQuels sont les critères d'un logement décent ?Un logement décent est un logement sûr, sain, sans nuisibles, avec un minimum d'équipements et de performance énergétique, en bon état, et pour un meublé, avec le mobilier nécessaire à la vie courante.
  6. 06Louer un logementMoisissures dans ma location : le propriétaire doit-il agir ?Oui. Un logement décent ne doit pas présenter de risques pour la santé ni de risques manifestes liés à l'humidité ou aux moisissures. Vous pouvez demander au propriétaire de faire les travaux, et si besoin, saisir la justice.
  7. 07Louer un logementQuelle surface minimum pour louer un logement ?Il n'existe pas de surface minimale unique pour louer un logement : la loi impose surtout un logement décent, sûr et équipé, sans fixer un seuil de mètres carrés précis dans les textes fournis.
  8. 08Louer un logementPeut-on encore louer un logement classé G ?Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent et ne peut donc plus être loué légalement en France métropolitaine (des dates différentes s'appliquent en Outre-mer).
  9. 09Diagnostics et DPELogements classés G, F puis E : quel calendrier pour l'interdiction de louer ?Un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le sera plus au 1er janvier 2028 et un logement E au 1er janvier 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les échéances sont 2028 (G) et 2031 (F).
  10. 10Diagnostics et DPEMon logement loué est classé G : que puis-je demander au propriétaire ?Un logement classé G est considéré comme non décent : vous pouvez demander au propriétaire de faire les travaux de mise en conformité, et si le bail est renouvelé, le loyer ne peut pas être augmenté.
  11. 11Diagnostics et DPELe logement G que je loue déjà : le bail est-il annulé ou dois-je partir ?Non, si votre logement ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal (classe G notamment), votre bail reste valable. Vous ne devez pas partir : vous pouvez demander des travaux, et le juge peut réduire ou suspendre le loyer.
  12. 12Diagnostics et DPELes règles sur les passoires thermiques s'appliquent-elles aux meublés et locations saisonnières ?Oui pour les meublés loués comme résidence principale : le critère de performance énergétique du logement décent s'applique à eux comme aux locations vides. Non pour les locations saisonnières, qui ne relèvent pas de la loi de 1989 et n'ont pas à joindre le DPE au contrat ; elles restent visées par l'obligation générale d'atteindre la classe E en 2028 (art. L173-2).