Comment savoir si un mur est mitoyen ?

La présomption de mitoyenneté

En règle générale, un mur qui sépare deux bâtiments, deux cours, deux jardins ou même deux terrains dans les champs est présumé mitoyen. Cela veut dire qu'il appartient aux deux voisins, chacun pour moitié.

Cette présomption s'applique sauf si un titre (un acte notarié, par exemple) ou une marque physique prouve le contraire (art. 653).

Comment repérer les marques de non-mitoyenneté ?

La loi donne des indices concrets pour savoir si le mur appartient à une seule personne :

• Si le dessus du mur est droit d'un côté (à la verticale du mur) et penché de l'autre côté (comme un toit incliné), le mur appartient au propriétaire du côté où se trouve la pente.
• Si un seul côté du mur a un chaperon (une protection en haut du mur) ou des pierres saillantes (filets et corbeaux), le mur appartient à celui qui a ces éléments de son côté.

Dans ces deux cas, le mur est considéré comme appartenant exclusivement au propriétaire du côté où se trouve la pente, le chaperon ou les pierres saillantes (art. 654).

En pratique, que faire ?

• Vérifiez d'abord vos titres de propriété (acte d'achat, bornage). Ils peuvent préciser si le mur est mitoyen ou non.
• Si aucun titre ne le précise, regardez les marques physiques décrites ci-dessus.
• En l'absence de titre et de marque, la présomption de mitoyenneté s'applique : le mur est mitoyen.

Bon à savoir

Si le mur n'est pas mitoyen à l'origine, un voisin peut demander à le devenir mitoyen, en remboursant une partie de sa valeur au propriétaire (voir nos autres fiches sur ce sujet).

⚠️ En cas de désaccord ou de doute sur la situation d'un mur, il est conseillé de consulter un notaire, un géomètre-expert, ou de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) peut aussi vous orienter gratuitement.