Dégât des eaux en location : qui est responsable ?

Qui est responsable en cas de dégât des eaux ?

De manière générale, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans le logement pendant la durée du bail, dans les parties dont il a la jouissance exclusive (art. 7 loi-89-462, art. 1732 code civil).

Mais il existe des exceptions. Le locataire n'est pas responsable s'il prouve que le dégât des eaux résulte :

• d'un cas de force majeure (par exemple un événement imprévisible et incontrôlable) ;
• d'une faute du bailleur (par exemple une canalisation vétuste que le bailleur n'a pas réparée) ;
• du fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement (art. 7 loi-89-462).

Et si c'est de la vétusté ?

Si le dégât des eaux est dû à la vétusté des installations (tuyauterie ancienne, usure normale), à une malfaçon ou à un vice de construction, ce n'est pas au locataire de payer les réparations. Cette charge revient normalement au bailleur (art. 7 loi-89-462 et art. 1755 code civil).

En pratique

• Si le dégât des eaux vient d'un défaut d'entretien du logement (fuite due à une installation défectueuse) : la responsabilité penche plutôt vers le bailleur.
• Si le dégât des eaux vient d'un mauvais usage du logement par le locataire (oubli de robinet, mauvais entretien courant) : la responsabilité penche plutôt vers le locataire, qui doit aussi prendre en charge l'entretien courant et les menues réparations (art. 7 loi-89-462).

Le rôle de l'assurance

Le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs, dont les dégâts des eaux, et de fournir une attestation d'assurance au bailleur (art. 7 loi-89-462). C'est souvent l'assurance du locataire (garantie "dégâts des eaux") qui prend en charge les dommages, sauf recherche de responsabilité entre les assurances des différentes parties (locataire, bailleur, voisin éventuellement concerné).

Attention aux clauses abusives

Une clause du bail qui rendrait le locataire automatiquement responsable de toute dégradation constatée dans le logement, sans possibilité de prouver le contraire, est interdite et non valable (art. 4 loi-89-462).

Conseil

Si un désaccord existe entre locataire et bailleur sur l'origine du dégât des eaux, il est conseillé de :

• Déclarer rapidement le sinistre aux assurances concernées ;
• Faire constater les causes du dégât (par un expert d'assurance, un professionnel) ;
• En cas de litige persistant, consulter un avocat ou l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour être conseillé selon la situation précise.