Le propriétaire refuse de faire des réparations, que faire ?

En bref

Le propriétaire doit obligatoirement faire toutes les réparations importantes (autres que locatives) pour maintenir le logement en bon état. S'il refuse, il faut le mettre en demeure par écrit, puis saisir la commission de conciliation ou la justice si besoin.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 6, art. 1719, art. 1720, art. 1754, art. 1755, art. 606, art. 25-11)

Ce que dit la loi

Le bailleur (propriétaire) a plusieurs obligations légales :

  • Il doit délivrer un logement décent, en bon état d'usage, sans risque pour la sécurité ou la santé (art. 6, loi 89-462 ; art. 1719, code civil).
  • Il doit entretenir le logement et faire toutes les réparations nécessaires, sauf les réparations locatives qui sont à la charge du locataire (art. 6, loi 89-462 ; art. 1720, code civil).
  • Il doit assurer une jouissance paisible du logement (art. 6, loi 89-462 ; art. 1719, code civil).

Qui doit payer quoi ?

  • Les réparations locatives (petit entretien courant : vitres cassées normalement, poignées, petites fuites, etc.) sont à la charge du locataire, sauf clause contraire (art. 1754, code civil).
  • Mais si ces réparations sont dues à la vétusté (usure normale) ou à un cas de force majeure, elles ne sont pas à la charge du locataire (art. 1755, code civil).
  • Les grosses réparations (toiture, murs porteurs, poutres, etc.) sont toujours à la charge du propriétaire (art. 606, code civil, par analogie).

Que faire si le propriétaire refuse ?

  1. Écrire une demande officielle (lettre recommandée avec accusé de réception) en rappelant les obligations du propriétaire et en détaillant les réparations nécessaires.
  2. Garder des preuves : photos, échanges de mails, courriers, éventuellement un constat d'huissier.
  3. Si le propriétaire ne répond pas ou refuse toujours, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un accord à l'amiable (art. 25-11, loi 89-462, pour les meublés ; ce mécanisme existe aussi pour les locations vides).
  4. En cas d'échec, il est possible de saisir le tribunal (juge des contentieux de la protection) pour obliger le propriétaire à faire les travaux, éventuellement sous astreinte (pénalité financière par jour de retard).

Conseil

Ce sujet peut vite devenir complexe selon la nature des travaux (logement décent, vétusté, réparation locative ou non). Il est conseillé de contacter :

  • l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour un premier conseil gratuit,
  • ou un avocat spécialisé en droit du logement si la situation persiste ou si un recours judiciaire est nécessaire.

⚠️ Les décrets précisant la liste exacte des réparations locatives et les caractéristiques du logement décent ne sont pas fournis ici. Pour des cas précis (exemple : qui doit changer une chaudière, réparer une fuite de toit), ces textes réglementaires seraient nécessaires pour trancher avec certitude.

Sources

Articles de loi cités

  • Code civil

    Article 6

    On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs.

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  • Code civil

    Article 1719

    Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

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  • Code civil

    Article 1720

    Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

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  • Code civil

    Article 1754

    Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

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  • Code civil

    Article 1755

    Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

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  • Code civil

    Article 606

    Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

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  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)

    Article 25-11

    La commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6.

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