Le vendeur peut-il se rétracter après avoir signé le compromis de vente ?

En bref

Non, en principe le vendeur ne peut pas se rétracter unilatéralement après avoir signé un compromis de vente, car ce document vaut déjà vente dès qu'il y a accord sur le bien et le prix. Le délai de rétractation de 10 jours ne concerne que l'acheteur non professionnel.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. 1589, art. L271-1, art. 1124, art. L290-1, art. L290-2, art. 1221)

Le compromis vaut déjà une vente

Dès que le vendeur et l'acheteur sont d'accord sur le bien et sur le prix, la vente est considérée comme conclue. C'est la règle selon laquelle « la promesse de vente vaut vente » (art. 1589). Le vendeur ne peut donc pas changer d'avis simplement parce qu'il le souhaite : il s'est engagé.

Le droit de rétractation de 10 jours ne concerne pas le vendeur

La loi prévoit bien un délai de rétractation de 10 jours après la signature. Mais ce délai est réservé à l'acheteur non professionnel (art. L271-1). Le vendeur n'a pas ce droit.

Cas particulier : la promesse unilatérale de vente

Si le document signé est une promesse unilatérale de vente (et non un compromis classique), les règles sont un peu différentes :

  • Le vendeur (appelé le promettant) s'engage à vendre, mais c'est l'acheteur qui choisit ou non de conclure la vente (art. 1124).
  • Si le vendeur essaie quand même de revenir sur son engagement pendant le délai laissé à l'acheteur pour se décider, cela n'empêche pas la vente de se former si l'acheteur confirme vouloir acheter (art. 1124).
  • Si cette promesse est signée par une personne physique et dure plus de 18 mois, elle doit être faite devant notaire, sinon elle est nulle (art. L290-1).
  • Elle doit aussi prévoir une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou garantie chez le notaire (art. L290-2).

Si le vendeur refuse de signer l'acte de vente

L'acheteur peut, après une mise en demeure, demander au juge l'exécution forcée de la vente (art. 1221), ou réclamer des dommages et intérêts. Le compromis prévoit souvent aussi une clause pénale pour ce cas.

Les exceptions prévues par le contrat

Le vendeur peut se retirer sans faute seulement si le compromis le prévoit : une clause de dédit (il se retire en payant la somme convenue) ou une condition suspensive qui ne se réalise pas. Tout dépend donc du texte signé.

Conseil

Si le vendeur souhaite se rétracter, il est important de relire le compromis en détail (clauses de dédit, conditions suspensives) et de consulter un notaire ou un avocat, qui pourra analyser le texte exact signé.

Sources

Articles de loi cités

  • Code civil

    Article 1589

    La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L271-1

    Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion. Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code civil

    Article 1124

    La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L290-1

    Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code de la construction et de l'habitation

    Article L290-2

    La promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

  • Code civil

    Article 1221

    Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

    LireLégifrance (nouvel onglet)

→Continuer

À lire aussi

Poser une autre question

Information générale, pas un conseil juridique.