Peut-on construire une maison en zone agricole ou naturelle ?

En bref

En principe non : la construction d'une maison est très encadrée en zone agricole (A) ou naturelle (N). Ce n'est possible que dans des cas précis prévus par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU), pas librement.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. R151-24, art. R151-17, art. R151-23, art. L151-12, art. L151-13, art. L151-11, art. L152-6-9)

La règle de principe

Les zones agricoles (dites zones A) et naturelles ou forestières (dites zones N) sont des zones à protéger, en raison par exemple de la qualité des paysages, de l'activité agricole, ou de la nécessité de préserver les ressources naturelles (art. R151-24).

Le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) fixe les règles applicables à l'intérieur de ces zones (art. R151-17). En général, construire une maison neuve n'y est pas autorisé, sauf exceptions précises.

Les cas où une construction peut être autorisée

1. Constructions liées à l'activité agricole En zone A, peuvent être autorisées les constructions nécessaires à l'exploitation agricole elle-même, par exemple un hangar ou un bâtiment d'élevage (art. R151-23). Cela ne concerne pas une maison d'habitation ordinaire, sauf si elle est nécessaire à l'activité agricole et prévue par le règlement.

2. Extension ou annexe d'une maison déjà existante Si une maison existe déjà dans la zone, elle peut faire l'objet d'une extension (agrandissement) ou d'une annexe (garage, abri...), à condition que cela ne nuise pas à l'activité agricole ni à la qualité des paysages. Le règlement du PLU doit préciser la zone concernée, la hauteur, l'emprise au sol autorisées (art. L151-12).

3. Secteurs spéciaux prévus par le PLU (STECAL) Le règlement du PLU peut délimiter, à titre exceptionnel, de petits secteurs appelés "secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées". Dans ces secteurs précis, des constructions peuvent être autorisées (art. L151-13). Mais cela reste exceptionnel et encadré : ces secteurs sont créés après avis d'une commission spécialisée (la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers).

4. Changement de destination d'un bâtiment existant Un bâtiment agricole existant (comme une ancienne grange) peut parfois être transformé en habitation, si le règlement du PLU le désigne comme pouvant changer de destination, et si cela ne nuit pas à l'activité agricole ou au paysage (art. L151-11).

Par ailleurs, la mairie peut autoriser, par dérogation au PLU, le changement de destination d'un bâtiment agricole ou forestier. En zone A ou N (hors STECAL), il faut démontrer que le bâtiment n'est plus utilisé pour l'agriculture ou la forêt depuis plus de 20 ans, et obtenir l'avis conforme d'une commission départementale (art. L152-6-9).

Ce qu'il faut retenir

  • Construire une maison neuve "comme on veut" en zone A ou N n'est pas possible.
  • Cela dépend entièrement du règlement du PLU de la commune : c'est ce document qui précise, zone par zone, ce qui est autorisé ou non.
  • Les articles fournis ne donnent pas le contenu exact du PLU d'une commune donnée. Pour savoir précisément ce qui est autorisé sur un terrain donné, il faut consulter le règlement du PLU et le zonage correspondant.

Conseil pratique

Pour un projet concret, il est conseillé de contacter le service urbanisme de la mairie de la commune concernée. Il pourra indiquer si le terrain est situé dans un secteur spécial (STECAL), si un bâtiment existant peut changer de destination, ou si une extension est possible. En cas de doute sur une décision de refus, un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme peut aussi être utile.

Sources

Articles de loi cités

  • Code de l'urbanisme

    Article R151-24

    Les zones naturelles et forestières sont dites " zones N ". Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison : 1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ; 2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ; 3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ; 4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ; 5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.

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  • Code de l'urbanisme

    Article R151-17

    Le règlement délimite, sur le ou les documents graphiques, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues par la présente section.

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  • Code de l'urbanisme

    Article R151-23

    Peuvent être autorisées, en zone A : 1° Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime ; 2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements prévus par les articles L. 151-11, L. 151-12 et L. 151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L151-12

    Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l'article L. 151-13, les bâtiments d'habitation existants peuvent faire l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement précise la zone d'implantation et les conditions de hauteur, d'emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Les dispositions du règlement prévues au présent article sont soumises à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L151-13

    Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions ; 2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Leur caractère exceptionnel s'apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d'urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L151-11

    I.-Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut : 1° Autoriser les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ; 2° Désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l'article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l'avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. II.-Dans les zones agricoles ou forestières, le règlement peut autoriser les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. III.-Lorsque le règlement n'interdit pas les constructions ou les installations mentionnées au II du présent article, les installations de méthanisation mentionnées à l'article L. 111-4 sont considérées comme de telles constructions ou de telles installations. Ces projets d'installations sont préalablement soumis pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L152-6-9

    En tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, à l'occasion de la délivrance d'une telle autorisation, autoriser le changement de destination d'un bâtiment à destination d'exploitation agricole et forestière en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu. Lorsqu'elle souhaite accorder la dérogation mentionnée au premier alinéa, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme recueille l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu. Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières du plan local d'urbanisme, en dehors des secteurs mentionnés à l'article L. 151-13, les changements de destination ne peuvent être autorisés en application du présent article que lorsqu'il est démontré que lesdits bâtiments ont cessé d'être utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans et sont subordonnés : 1° En zone agricole, à l'avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime ; 2° En zone naturelle, à l'avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

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