Comment savoir ce que j'ai le droit de construire sur mon terrain ?

En bref

Pour savoir ce que vous pouvez construire, il faut consulter le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune, et vous pouvez aussi demander un certificat d'urbanisme à la mairie pour obtenir une réponse officielle.

Dernière mise à jour : · Sources : Légifrance (art. L151-2, art. L151-39, art. L151-25, art. L151-10, art. R151-21, art. L410-1, art. R410-1, art. R431-26, art. L152-2, art. L215-18)

Le document de référence : le plan local d'urbanisme (PLU)

Dans la plupart des communes, les règles de construction sont fixées par le plan local d'urbanisme (PLU). Ce document comprend plusieurs parties, dont un règlement et des documents graphiques (plans de zonage) (art. L151-2).

Le règlement du PLU peut notamment :

  • Fixer les conditions de desserte de votre terrain par les voies et réseaux (eau, électricité, etc.) (art. L151-39) ;
  • Prévoir des règles particulières selon les zones, par exemple dans les zones à protéger pour leur paysage, où les possibilités de construire peuvent être limitées ou transférées vers d'autres terrains (art. L151-25) ;
  • Dans certains secteurs, imposer la démolition de bâtiments existants avant de délivrer un permis de construire (art. L151-10) ;
  • Dans les zones urbaines ou à urbaniser, permettre des règles particulières si votre projet est réalisé avec un terrain voisin dans le cadre d'une demande de permis conjointe (art. R151-21).

Où consulter le PLU ? Il est disponible en mairie ou souvent sur le site internet de la commune.

Obtenir une réponse officielle : le certificat d'urbanisme

Pour savoir précisément ce que vous avez le droit de construire sur votre terrain, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme à la mairie. Il existe deux types :

  1. Certificat d'urbanisme simple : il indique les règles d'urbanisme applicables à votre terrain, les limitations au droit de propriété et les taxes applicables (art. L410-1).
  2. Certificat d'urbanisme opérationnel : si vous décrivez votre projet précis (type de construction, localisation approximative), il vous dira si le terrain peut être utilisé pour ce projet et l'état des équipements publics existants ou prévus (art. L410-1).

Avantage important : une fois ce certificat délivré, si vous déposez une demande d'autorisation ou une déclaration préalable dans les 18 mois qui suivent, les règles d'urbanisme ne peuvent en principe pas changer en votre défaveur (sauf pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique) (art. L410-1).

Comment faire la demande ? Vous devez indiquer votre identité, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain, ainsi que l'objet de la demande, avec un plan de situation (art. R410-1). Si vous voulez un certificat opérationnel, ajoutez une note décrivant votre projet (destination du bâtiment, localisation approximative) (art. R410-1).

Cas particulier : le stationnement

Si le PLU impose des places de stationnement et que vous ne pouvez pas toutes les réaliser sur votre terrain, vous pouvez parfois les réaliser ailleurs ou obtenir une concession dans un parking public ou privé, sous certaines conditions à justifier dans votre dossier de permis de construire (art. R431-26).

Autres points à vérifier

  • Si votre terrain est concerné par un emplacement réservé (pour un équipement public par exemple), des règles spécifiques s'appliquent et vous pouvez, dans certains cas, demander à la collectivité de racheter le terrain (art. L152-2).
  • Si votre terrain est situé dans un espace naturel sensible soumis à un droit de préemption, cela peut aussi avoir des conséquences en cas d'expropriation (art. L215-18).

Notre conseil

Les règles d'urbanisme sont propres à chaque commune et à chaque zone. Nous vous recommandons vivement de vous rendre au service urbanisme de votre mairie pour consulter le PLU et déposer une demande de certificat d'urbanisme. Pour un projet complexe, un architecte ou un avocat en droit de l'urbanisme peut aussi vous aider à décrypter les règles applicables.

Sources

Articles de loi cités

  • Code de l'urbanisme

    Article L151-2

    Le plan local d'urbanisme comprend : 1° Un rapport de présentation ; 2° Un projet d'aménagement et de développement durables ; 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; 4° Un règlement ; 5° Des annexes. Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. Ces documents graphiques peuvent contenir des indications relatives au relief des espaces auxquels il s'applique.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L151-39

    Le règlement peut fixer les conditions de desserte par les voies et réseaux des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l'objet d'aménagements.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L151-25

    Dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages, le règlement peut déterminer les conditions dans lesquelles les possibilités de construction résultant des règles qu'il fixe pour l'ensemble de la zone pourront être transférées en vue de favoriser un regroupement des constructions sur d'autres terrains situés dans un ou plusieurs secteurs de la même zone. Dans ces secteurs, les constructions ne sont autorisées qu'après de tels transferts, les possibilités de construire propres aux terrains situés dans ces secteurs s'ajoutant alors aux possibilités transférées. Le règlement fixe la densité maximale de construction dans ces secteurs. En cas de transfert, la totalité du terrain dont les possibilités de construction sont transférées est frappée de plein droit d'une servitude administrative d'interdiction de construire constatée par un acte authentique publié au fichier immobilier. Cette servitude ne peut être levée que par décret pris sur avis conforme du Conseil d'Etat.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L151-10

    Le règlement peut délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée.

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  • Code de l'urbanisme

    Article R151-21

    Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l'intérieur d'une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'aménager conjointe sont appréciés comme un projet d'ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d'urbanisme. Ces règles alternatives définissent notamment les obligations faites à ces projets lorsque le règlement prévoit sur ces secteurs, en application de l'article L. 151-15, qu'un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues. Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L410-1

    Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer. Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code.

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  • Code de l'urbanisme

    Article R410-1

    La demande de certificat d'urbanisme précise l'identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l'objet de la demande. Un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune est joint à la demande. Dans le cas prévu au b de l'article L. 410-1, la demande est accompagnée d'une note descriptive succincte de l'opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 et leur localisation approximative dans l'unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l'emplacement de ces constructions.

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  • Code de l'urbanisme

    Article R431-26

    Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le plan local d'urbanisme sur un autre terrain que le terrain d'assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces obligations en justifiant de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement, la demande comprend en outre : a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants ; b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l'octroi du permis.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L152-2

    Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. Lorsqu'une servitude mentionnée à l'article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants.

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  • Code de l'urbanisme

    Article L215-18

    Lorsqu'un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est remplacée, s'il existe un plan local d'urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

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