Louer plusieurs logements, sans faux pas

Quand on loue plusieurs logements, les mêmes questions reviennent à chaque bail : dépôt de garantie, révision du loyer, charges, congé, impayés. Voici les règles qui s'appliquent aux locations vides et meublées, avec les articles de loi correspondants.

  • Propriétaire de plusieurs logements
  • SCI familiale
  • Bailleur en location meublée
  • Propriétaire en indivision
  • Bailleur gérant sans agence
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01L’essentiel

Les règles à connaître

  1. 01

    Louer un logement décent

    Le logement ne doit pas présenter de risques pour la sécurité ou la santé, doit être exempt de nuisibles et atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

    Art. 6 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  2. 02

    Annexer le dossier de diagnostic technique

    Le bail est accompagné d'un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état amiante et l'état des installations d'électricité et de gaz.

    Art. 3-3 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  3. 03

    Plafonner et restituer le dépôt de garantie

    Au plus un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Il est rendu sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

    Art. 22 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Art. 25-6 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  4. 04

    Réviser le loyer dans les limites légales

    La révision annuelle ne peut dépasser la variation de l'IRL et doit être demandée dans l'année. Elle est interdite pour les logements classés F ou G.

    Art. 17-1 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  5. 05

    Régulariser les charges chaque année

    Les provisions pour charges font l'objet d'une régularisation annuelle. Le décompte est envoyé un mois avant et les justificatifs restent consultables pendant six mois.

    Art. 23 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  6. 06

    Délivrer une quittance gratuite

    Le bailleur transmet gratuitement une quittance au locataire qui la demande, en distinguant loyer et charges, et un reçu en cas de paiement partiel.

    Art. 21 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  7. 07

    Donner congé dans les formes

    Le congé est motivé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux) et donné pour la fin du bail : six mois avant en location vide, trois mois en meublé.

    Art. 15 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Art. 25-8 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  8. 08

    Suivre la procédure en cas d'impayés

    La clause résolutoire ne joue que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours. L'action se prescrit par trois ans.

    Art. 24 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Art. 7-1 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  9. 09

    Ne jamais expulser soi-même

    L'expulsion exige une décision de justice, un commandement de quitter les lieux et un délai de deux mois. Elle est suspendue du 1er novembre au 31 mars. Forcer un occupant à partir est un délit.

    Art. L411-1 · Code des procédures civiles d'exécutionArt. L412-1 · Code des procédures civiles d'exécutionArt. L412-6 · Code des procédures civiles d'exécutionArt. 226-4-2 · Code pénal

Information juridique générale, à vérifier selon votre situation et les textes cités.

02Questions fréquentes

Les questions que vous vous posez

  1. 01Louer vide ou meublé : qu'est-ce qui change pour le bailleur ?Les principales différences portent sur la durée du bail, le dépôt de garantie et les règles de congé. Le meublé est plus flexible pour le bailleur, avec des baux plus courts et un dépôt de garantie plus élevé.
  2. 02Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?Pour louer un logement, le bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant plusieurs documents obligatoires : performance énergétique, plomb, amiante, électricité/gaz, et parfois risques naturels ou bruit selon la zone.
  3. 03Quelles mentions sont obligatoires dans un bail ?Pour un bail vide classique, le contrat écrit doit contenir plusieurs mentions obligatoires : identités, durée, description du logement, loyer, dépôt de garantie, etc. (art. 3). Les baux meublés ou mobilité ont des règles proches mais spécifiques.
  4. 04Combien peut-on me demander de dépôt de garantie ?Cela dépend du type de location : un mois de loyer pour une location vide, deux mois pour un logement meublé, et rien du tout pour un bail mobilité.
  5. 05Sous quel délai mon propriétaire doit me rendre le dépôt de garantie ?Le délai dépend de l'état des lieux de sortie : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois dans les autres cas (art. 22).
  6. 06Comment se calcule la révision annuelle du loyer ?La révision annuelle du loyer suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE, et ne peut pas dépasser cette variation. Elle ne s'applique pas aux logements classés F ou G.
  7. 07Comment savoir si mon loyer est trop cher (encadrement des loyers) ?En principe, le loyer est fixé librement à la location. Une exception existe seulement pour les logements très mal isolés (classes F ou G) : le loyer d'une nouvelle location ne peut pas dépasser celui payé par le précédent locataire. Les articles fournis ne parlent pas d'un encadrement général des loyers.
  8. 08Charges locatives : provisions avec régularisation ou forfait ?Cela dépend du type de location : en location vide, pas de forfait : les charges se récupèrent sur justificatifs, en général par provisions avec régularisation annuelle. En location meublée ou en bail mobilité, un forfait sans régularisation est possible.
  9. 09Le propriétaire peut-il me réclamer des charges des années passées ?Oui, le propriétaire peut réclamer des charges non régularisées des années passées, mais seulement dans la limite de 3 ans à partir du moment où il a eu connaissance du droit à régularisation (art. 7-1). Si la régularisation est très en retard, vous pouvez demander à payer en plusieurs fois (art. 23).
  10. 10Bailleur : comment mettre en œuvre la clause résolutoire en cas de loyers impayés ?Pour utiliser la clause résolutoire, le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer respectant des mentions obligatoires, puis attendre six semaines avant d'agir en justice. Des étapes supplémentaires (signalement, saisine de commission) s'ajoutent selon le type de bailleur.
  11. 11Loyers impayés : comment se retourner contre le garant ?Si le locataire ne paie plus, le bailleur peut demander à la caution (le garant) de payer, mais seulement dans les limites prévues par l'acte de cautionnement, et après avoir respecté certaines formalités comme l'envoi du commandement de payer à la caution.
  12. 12Après le jugement d'expulsion, quelles étapes avant de récupérer le logement ?Après un jugement d'expulsion, le propriétaire doit faire signifier un commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice, puis respecter un délai d'au moins deux mois avant toute expulsion forcée, sauf exceptions. La trêve hivernale peut aussi retarder l'exécution.
  13. 13Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?La trêve hivernale des expulsions locatives va du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Pendant cette période, une expulsion ne peut pas être exécutée, sauf exceptions.
  14. 14Combien de temps un bailleur a-t-il pour réclamer des loyers impayés ?Le bailleur a en principe 3 ans pour réclamer des loyers impayés, à partir du moment où il a su ou aurait dû savoir qu'il pouvait agir.
  15. 15Quel préavis pour donner congé à son locataire ?Le préavis dépend du type de logement et de qui donne le congé : en location vide, 6 mois si c'est le bailleur, 3 mois (ou 1 mois dans certains cas) si c'est le locataire. En meublé, c'est différent.
  16. 16Location meublée : comment et quand donner congé à son locataire ?Dans une location meublée, le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis. Le bailleur, lui, doit prévenir 3 mois avant la fin du bail, justifier son refus de renouveler et respecter des règles strictes de forme (art. 25-8, art. 25-7).
  17. 17Peut-on donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux, et à quel moment ?Oui, le bailleur peut donner congé pour motif légitime et sérieux (par exemple si le locataire ne respecte pas ses obligations), mais seulement au terme du contrat de location, avec un préavis de six mois (art. 15).
  18. 18Une SCI peut-elle donner congé pour reprendre le logement ?Oui, mais seulement dans un cas précis : si la SCI est composée uniquement de parents ou alliés jusqu'au 4e degré, elle peut donner congé pour reprise au profit d'un de ses associés (art. 13, art. 15).
  19. 19Quels sont les critères d'un logement décent ?Un logement décent est un logement sûr, sain, sans nuisibles, avec un minimum d'équipements et de performance énergétique, en bon état, et pour un meublé, avec le mobilier nécessaire à la vie courante.
  20. 20Peut-on encore louer un logement classé G ?Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent et ne peut donc plus être loué légalement en France métropolitaine (des dates différentes s'appliquent en Outre-mer).
  21. 21Qui paie les réparations : le locataire ou le propriétaire ?En général, le locataire paie l'entretien courant et les petites réparations, tandis que le propriétaire prend en charge les grosses réparations et l'entretien du bâti. La liste précise dépend d'un décret non fourni ici.
  22. 22Des travaux d'amélioration permettent-ils d'augmenter le loyer en cours de bail ?Oui, si le contrat prévoit une clause spécifique : le bailleur peut majorer le loyer après des travaux d'amélioration qu'il fait exécuter, mais cette majoration n'est possible que si elle a été prévue à l'avance dans le contrat ou dans un avenant.
  23. 23Bail unique ou baux individuels en colocation : quelle différence ?Un bail unique lie tous les colocataires par un seul contrat avec le bailleur. Des baux individuels sont plusieurs contrats séparés, ce qui est considéré comme une division du logement avec des règles spécifiques (art. 8-1).
  24. 24Le bailleur doit-il remettre une quittance de loyer ?Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, avec le détail du loyer et des charges (art. 21). Refuser de la délivrer est même puni par la loi (art. 3-4).
  25. 25Le locataire a abandonné le logement : comment le récupérer ?Si le logement semble abandonné, le bailleur doit d'abord mettre en demeure le locataire par un commissaire de justice ; sans réponse sous un mois, une procédure de constat d'abandon puis de résiliation du bail par le juge peut être engagée.

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03Sources

Textes de référence

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)
  • Code de la construction et de l'habitation
  • Code des procédures civiles d'exécution
  • Code civil
  • Code pénal

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04Autres métiers

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