Les règles du diagnostic immobilier, expliquées aux diagnostiqueurs

Certification, assurance minimale, indépendance vis-à-vis de l'agent immobilier et des entreprises de travaux, transmission des DPE à l'ADEME, durées de validité, repérage amiante : le diagnostiqueur exerce une activité strictement encadrée. Loilà explique ces règles en français simple, avec l'article du code de la construction ou de la santé publique à l'appui.

  • Diagnostiqueur immobilier certifié
  • Cabinet de diagnostic immobilier
  • Auditeur énergétique
  • Opérateur de repérage amiante
  • Agent immobilier
  • Clerc ou collaborateur de notaire
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01L’essentiel

Les règles à connaître

  1. 01

    Faire certifier ses compétences

    Les diagnostics du dossier de diagnostic technique et le DPE sont établis par une personne dont les compétences sont certifiées par un organisme accrédité, ou par une société qui emploie de telles personnes. Les repérages amiante relèvent des mêmes conditions.

    Art. L271-6 · Code de la construction et de l'habitationArt. R271-1 · Code de la construction et de l'habitationArt. R1334-23 · Code de la santé publique

  2. 02

    Être assuré : 300 000 € par sinistre, 500 000 € par an

    Le diagnostiqueur souscrit une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité, dont la garantie ne peut être inférieure à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance.

    Art. L271-6 · Code de la construction et de l'habitationArt. R271-2 · Code de la construction et de l'habitation

  3. 03

    Remettre une attestation sur l'honneur avant la mission

    Avant d'intervenir, il remet au client une attestation sur l'honneur de sa situation régulière et de ses moyens, et chaque rapport mentionne l'organisme qui a certifié ses compétences.

    Art. R271-3 · Code de la construction et de l'habitation

  4. 04

    Rester indépendant du vendeur, de l'agence et des entreprises de travaux

    Aucun lien portant atteinte à son impartialité avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise de travaux ; aucun avantage versé à l'agent immobilier ni reçu d'une entreprise de travaux.

    Art. L271-6 · Code de la construction et de l'habitationArt. R271-3 · Code de la construction et de l'habitation

  5. 05

    Transmettre chaque DPE et audit énergétique à l'ADEME

    Le DPE et l'audit sont transmis à l'ADEME dans un format standardisé ; le numéro d'identifiant reçu en retour et les données sont aussi remis au propriétaire.

    Art. L126-32 · Code de la construction et de l'habitationArt. R126-27 · Code de la construction et de l'habitationArt. R126-31 · Code de la construction et de l'habitation

  6. 06

    Respecter les durées de validité

    À la vente : plomb moins d'un an, termites moins de six mois, gaz et électricité moins de trois ans ; DPE dix ans. En location, le constat plomb doit dater de moins de six ans. Un document périmé à l'acte est remplacé.

    Art. D271-5 · Code de la construction et de l'habitationArt. D126-19 · Code de la construction et de l'habitationArt. R1334-11 · Code de la santé publiqueArt. L271-5 · Code de la construction et de l'habitation

  7. 07

    Amiante : repérer selon les listes A, B et C

    Pour les immeubles dont le permis date d'avant le 1er juillet 1997 : listes A et B pour l'état amiante de vente, liste C avant démolition, rapport remis contre accusé de réception et, selon l'état de conservation, préconisation de surveillance, mesure d'empoussièrement ou travaux.

    Art. R1334-14 · Code de la santé publiqueArt. R1334-20 · Code de la santé publiqueArt. R1334-22 · Code de la santé publiqueArt. R1334-29-7 · Code de la santé publique

  8. 08

    Signaler le plomb dégradé à l'ARS

    Si le constat de risque d'exposition au plomb relève des facteurs de dégradation du bâti fixés par arrêté, son auteur en transmet immédiatement une copie au directeur général de l'agence régionale de santé et en informe le propriétaire.

    Art. L1334-10 · Code de la santé publiqueArt. R1334-10 · Code de la santé publique

  9. 09

    Sanctions : contravention de 5e classe

    Intervenir sans certification, assurance ou indépendance conformes est puni de l'amende des contraventions de 5e classe (1 500 € au plus, 3 000 € en récidive), comme le fait de faire appel à un diagnostiqueur non conforme.

    Art. R271-4 · Code de la construction et de l'habitationArt. 131-13 · Code pénal

Information juridique générale, à vérifier selon votre situation et les textes cités.

02Questions fréquentes

Les questions que vous vous posez

  1. 01Comment devenir diagnostiqueur immobilier : quelle certification est exigée ?Pour être diagnostiqueur immobilier (DPE, amiante, etc.), il faut être certifié par un organisme accrédité, être assuré et être indépendant des vendeurs/agences et des entreprises de travaux (art. L271-6, art. R271-1).
  2. 02Quelle assurance un diagnostiqueur immobilier doit-il souscrire ?Le diagnostiqueur immobilier doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, avec une garantie d'au moins 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance (montant plus élevé pour le diagnostic structurel des immeubles collectifs).
  3. 03Un diagnostiqueur peut-il verser une commission à l'agent immobilier ou travailler avec une entreprise de travaux ?Non. Un diagnostiqueur ne peut ni verser d'avantage ou de commission à l'agent immobilier, ni recevoir d'avantage d'une entreprise de travaux. Il doit rester indépendant et impartial vis-à-vis de ces deux parties.
  4. 04Diagnostiqueur non certifié ou non assuré : quelles sanctions, aussi pour celui qui le missionne ?Établir un diagnostic sans certification, assurance ou indépendance conformes est une contravention de 5e classe (1 500 € au plus, 3 000 € en récidive). La même amende vise l'organisme certificateur qui établit lui-même un diagnostic et la personne qui fait appel à un diagnostiqueur non conforme (art. R271-4).
  5. 05Le diagnostiqueur doit-il transmettre le DPE et l'audit énergétique à l'ADEME ?Oui. Le diagnostiqueur doit transmettre le DPE et l'audit énergétique à l'ADEME, et en donner aussi une copie au propriétaire.
  6. 06Qui peut réaliser l'audit énergétique obligatoire à la vente ?L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, indépendant et impartial vis-à-vis du vendeur (art. L126-28-1). Il doit aussi présenter des garanties de compétence, une assurance et une indépendance vis-à-vis du propriétaire et des entreprises de travaux (art. L271-6).
  7. 07Repérage amiante avant travaux : quelles exigences pour l'opérateur de repérage ?Avant des travaux à risque d'amiante, le propriétaire doit faire réaliser un repérage par un opérateur qualifié et indépendant. Cet opérateur doit avoir les qualifications requises et ne doit avoir aucun lien d'intérêt avec les autres intervenants du chantier.
  8. 08Diagnostic erroné : le diagnostiqueur est-il responsable et doit-il être assuré ?Oui : le diagnostiqueur doit obligatoirement être assuré, et il peut être tenu responsable si son diagnostic erroné cause un dommage.
  9. 09Combien de temps un DPE est-il valable ?Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans (art. D126-19). Des règles particulières s'appliquent aux DPE réalisés entre 2013 et 2021.
  10. 10Audit énergétique à la vente : depuis quand pour les classes F, G, E et D ?L'audit énergétique est déjà exigé pour vendre une maison ou un immeuble hors copropriété classé F ou G, il l'est depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E et le sera au 1er janvier 2034 pour la classe D. Outre-mer : F et G depuis le 1er juillet 2024, E au 1er janvier 2028.
  11. 11Quelles mentions du DPE doivent figurer dans une annonce de vente ou de location ?Une annonce de vente ou de location doit afficher la classe énergie et la classe climat du logement, ainsi qu'une estimation du montant annuel des dépenses d'énergie. Le format varie selon que l'annonce est dans la presse écrite, en vitrine ou sur internet.
  12. 12Diagnostic amiante à la vente : quels logements sont concernés ?Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, que ce soit une maison individuelle ou un appartement en copropriété (art. R1334-14).
  13. 13Copropriété : qu'est-ce que le dossier technique amiante (DTA) et qui doit le tenir ?Le dossier technique amiante (DTA) regroupe les repérages et informations sur l'amiante dans les parties communes d'un immeuble. C'est le syndicat des copropriétaires, via le syndic, qui doit le constituer, le tenir à jour et le communiquer.
  14. 14Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : quand est-il obligatoire et combien de temps vaut-il ?Le CREP est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949, ainsi qu'avant certains travaux. Sa durée de validité dépend de la situation : vente, location ou absence de plomb détecté.
  15. 15Diagnostics électricité et gaz : quels logements et quelle durée de validité ?Les états de l'installation intérieure d'électricité et de gaz sont exigés, à la vente comme à la location, quand l'installation a plus de 15 ans. À la vente, ils doivent dater de moins de 3 ans ; la durée de validité pour la location est fixée par un décret non repris ici.
  16. 16Diagnostic termites : quand le vendeur doit-il le fournir ?Le diagnostic termites est obligatoire seulement si le bien vendu se trouve dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral. Il doit avoir été réalisé depuis moins de six mois au moment de la vente.
  17. 17État des risques (ERP) : qui doit le fournir, quand, et que risque-t-on sans lui ?Le vendeur ou le bailleur d'un bien situé en zone à risques remet l'état des risques dès la première visite, puis l'intègre au dossier de diagnostic ou l'annexe au bail. S'il manque, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.
  18. 18Un diagnostic expire entre le compromis et l'acte de vente : que faire ?Si un diagnostic n'est plus valide au moment de la signature de l'acte définitif, il doit être refait et le nouveau document doit être joint à l'acte de vente. Une exception existe pour le diagnostic plomb dans certains cas.
  19. 19Vendre sans diagnostic : quelles conséquences pour le vendeur ?Selon le document manquant, le vendeur ne peut plus invoquer sa clause d'exclusion de la garantie des vices cachés (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement), ou l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix (état des risques, arrêtés de police).
  20. 20Logements classés G, F puis E : quel calendrier pour l'interdiction de louer ?Un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le sera plus au 1er janvier 2028 et un logement E au 1er janvier 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les échéances sont 2028 (G) et 2031 (F).
  21. 21Quels diagnostics le vendeur doit-il fournir ?En cas de vente d'un bien immobilier, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique regroupant plusieurs diagnostics obligatoires, selon le type de bien et sa localisation (art. L271-4).
  22. 22Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?Pour louer un logement, le bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant plusieurs documents obligatoires : performance énergétique, plomb, amiante, électricité/gaz, et parfois risques naturels ou bruit selon la zone.
  23. 23Le DPE a-t-il une valeur juridique ?Oui, le DPE est un document officiel obligatoire lors d'une location ou d'une vente. Mais ses recommandations d'amélioration n'ont qu'une valeur informative : le locataire ne peut pas s'en servir contre le propriétaire.

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03Sources

Textes de référence

  • Code de la construction et de l'habitation
  • Code de la santé publique
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)
  • Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
  • Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)
  • Code de l'environnement
  • Code du travail
  • Code civil
  • Code pénal

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04Autres métiers

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