Gérer une copropriété quand on n'est pas du métier

Vous êtes syndic bénévole, membre du conseil syndical ou président de séance. Vous trouverez ici les délais et obligations prévus par la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets, pour l'assemblée générale, les comptes, les impayés et les travaux. Chaque règle renvoie à l'article officiel.

  • Syndic bénévole
  • Syndic coopératif
  • Membre du conseil syndical
  • Président de séance d'AG
  • Copropriétaire chargé du contrôle des comptes
Décrire ma situation Voir les 25 questions

01L’essentiel

Les règles à connaître

  1. 01

    Réunir l'assemblée générale chaque année

    Une assemblée générale se tient au moins une fois par an. Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion, ou plus si le règlement de copropriété le prévoit.

    Art. 7 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967Art. 9 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

  2. 02

    Joindre les bons documents à la convocation

    Comptes, projet de budget, conditions essentielles des contrats ou devis : ces pièces sont notifiées au plus tard avec l'ordre du jour. Sans elles, la décision sur la question concernée n'est pas valable.

    Art. 11 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967Art. 13 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

  3. 03

    Établir et notifier le procès-verbal

    Le procès-verbal est signé en fin de séance ou dans les 8 jours. Le syndic le notifie aux opposants et défaillants dans le mois suivant l'AG, ce qui ouvre leur délai de contestation de 2 mois.

    Art. 17 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967Art. 42 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. 18 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

  4. 04

    Ouvrir un compte bancaire séparé

    Le syndic ouvre un compte séparé au nom du syndicat, et un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux. À défaut, son mandat est nul de plein droit 3 mois après sa désignation.

    Art. 18 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

  5. 05

    Faire voter le budget prévisionnel

    Le budget est voté dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice précédent. Sauf autre décision de l'AG, les copropriétaires versent chaque trimestre une provision égale au quart du budget.

    Art. 14-1 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. 43 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

  6. 06

    Alimenter le fonds de travaux

    Dans les immeubles d'habitation de plus de 10 ans, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel (et à 2,5 % des travaux du plan pluriannuel adopté, s'il existe).

    Art. 14-2-1 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

  7. 07

    Tenir la comptabilité du syndicat

    Les comptes suivent des règles comptables spécifiques et les pièces justificatives sont conservées 10 ans. Une copropriété d'au plus 5 lots ou au budget moyen inférieur à 15 000 € peut se passer de la comptabilité en partie double.

    Art. 14-3 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. 6 · Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005Art. 41-8 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. 41-10 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

  8. 08

    Immatriculer la copropriété au registre national

    Le syndic déclare le syndicat et tient ses données à jour. Après une mise en demeure restée sans effet un mois, une astreinte de 20 € maximum par lot et par semaine peut être appliquée.

    Art. 18 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. L711-2 · Code de la construction et de l'habitationArt. L711-6 · Code de la construction et de l'habitation

  9. 09

    Tenir la fiche synthétique, le carnet d'entretien et les archives

    La fiche synthétique est mise à jour chaque année ; des pénalités s'appliquent si elle n'est pas fournie dans le mois suivant la demande d'un copropriétaire. Le syndic conserve les archives du syndicat et tient le carnet d'entretien à disposition des copropriétaires.

    Art. 8-2 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. 18 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965Art. 33 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

  10. 10

    Rester copropriétaire pendant le mandat

    Seul un copropriétaire peut être syndic non professionnel. S'il cesse de l'être, son mandat devient caduc au bout de 3 mois, pendant lesquels il convoque une AG pour désigner un nouveau syndic.

    Art. 17-2 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Information juridique générale, à vérifier selon votre situation et les textes cités.

02Questions fréquentes

Les questions que vous vous posez

  1. 01Quel délai pour convoquer l'assemblée générale de copropriété ?En général, la convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété (art. 9).
  2. 02Le syndic doit-il ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ?Oui, le syndic doit en principe ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf exception pour certains immeubles non résidentiels.
  3. 03Un copropriétaire peut-il être syndic bénévole ?Oui, un copropriétaire peut être syndic bénévole (non professionnel), mais uniquement s'il possède un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il gère (art. 17-2).
  4. 04Quels documents joindre à la convocation de l'AG de copropriété ?Les documents à joindre dépendent des questions à l'ordre du jour : comptes, budget, contrats, projet de règlement, etc. La liste complète est fixée par l'article 11 du décret n°67-223.
  5. 05Que doit contenir le procès-verbal d'AG de copropriété et qui le signe ?Le procès-verbal doit indiquer le résultat des votes, les noms des opposants et abstentionnistes, et être signé par le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs.
  6. 06Dans quel délai le syndic doit-il notifier le procès-verbal d'AG ?Le syndic doit notifier le procès-verbal d'assemblée générale dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée (art. 42).
  7. 07Quelles sont les différentes majorités en copropriété ?En copropriété, il existe trois majorités principales : la majorité simple (art. 24), la majorité absolue (art. 25) et la majorité des deux tiers (art. 26). Certaines décisions très importantes exigent l'unanimité.
  8. 08Quelle comptabilité tenir quand on est syndic bénévole ?La comptabilité à tenir dépend de la taille de la copropriété, pas du fait que le syndic soit bénévole ou professionnel. Si la copropriété compte au plus 5 lots ou un petit budget, une comptabilité simplifiée suffit ; sinon, les règles comptables classiques s'appliquent.
  9. 09Petite copropriété : quelles règles simplifiées s'appliquent ?Une petite copropriété (au plus 5 lots ou budget moyen inférieur à 15 000 €) bénéficie de règles allégées : pas de conseil syndical obligatoire, comptabilité simplifiée, et décisions possibles par consultation écrite sans assemblée générale.
  10. 10Le syndic peut-il faire des travaux urgents sans vote de l'AG ?Oui. En cas d'urgence, le syndic peut lancer de sa propre initiative les travaux nécessaires pour sauvegarder l'immeuble, sans attendre un vote préalable de l'assemblée générale. Mais il doit ensuite informer les copropriétaires et convoquer une AG immédiatement.
  11. 11Le syndic a-t-il besoin d'un vote de l'AG pour poursuivre un copropriétaire qui ne paie pas ?Non, pas toujours. Le syndic peut agir seul pour recouvrer une créance impayée, mais il doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale s'il veut aller jusqu'à la saisie du lot pour le vendre.
  12. 12Des intérêts de retard sont-ils dus sur les charges de copropriété impayées ?Oui, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement. Les intérêts courent au taux légal civil, à partir de la mise en demeure envoyée par le syndic (art. 36).
  13. 13Qui paie les frais de relance et de mise en demeure pour charges impayées ?Les frais de relance et de mise en demeure pour charges impayées sont à la charge du copropriétaire concerné, et non de l'ensemble des copropriétaires.
  14. 14Comment immatriculer la copropriété au registre national et qui s'en charge ?C'est le syndic qui doit immatriculer le syndicat de copropriétaires au registre national (art. L711-2 CCH, art. 18 loi 1965). S'il ne le fait pas, il peut être mis en demeure et risque une astreinte.
  15. 15Jusqu'à quand le syndic doit-il recevoir les votes par correspondance ?Le formulaire de vote par correspondance doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée générale.
  16. 16Que faire des pouvoirs reçus sans nom de mandataire pour l'AG ?Le syndic ne peut ni garder ni répartir lui-même ces pouvoirs en blanc. Il doit les remettre au président du conseil syndical (ou à défaut à un membre, ou au président de séance) pour qu'il désigne un mandataire.
  17. 17Résolution rejetée à la majorité de l'article 25 : peut-on revoter tout de suite ?Oui, mais seulement si le projet a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires : l'assemblée revote alors immédiatement, à une majorité plus simple. Sinon, il faut attendre une nouvelle assemblée.
  18. 18Le conseil syndical peut-il exiger des documents du syndic ?Oui. Le conseil syndical peut demander à consulter et copier tous les documents liés à la gestion de l'immeuble, et le syndic doit répondre sous un délai fixé, sinon il risque des pénalités.
  19. 19Comment le conseil syndical met-il en concurrence les contrats de syndic ?Avant l'assemblée générale qui désigne le syndic, le conseil syndical prépare plusieurs projets de contrats de syndic, établis selon le contrat type officiel, et peut donner son avis écrit sur ces projets (art. 21, art. 26, art. 29).
  20. 20L'AG peut-elle déléguer des décisions au conseil syndical ?Oui, l'assemblée générale peut déléguer une partie de ses pouvoirs de décision au conseil syndical, mais seulement sous certaines conditions et pas pour tout.
  21. 21Comment appeler les fonds pour des travaux votés hors budget prévisionnel ?Pour les travaux hors budget prévisionnel, le syndic appelle les sommes selon les modalités et le calendrier fixés par l'assemblée générale, et non selon la règle du quart appliquée au budget prévisionnel courant.
  22. 22Quels documents le syndic doit-il conserver et tenir à jour ?Le syndic doit conserver toutes les archives du syndicat (actes, procès-verbaux, comptabilité, carnet d'entretien, diagnostics) et tenir à jour notamment le carnet d'entretien et la comptabilité. C'est une mission obligatoire, comprise dans sa gestion normale.
  23. 23Que se passe-t-il si le syndic bénévole vend son lot ?Un syndic non professionnel (bénévole) doit être copropriétaire dans l'immeuble qu'il gère. S'il vend son lot et n'est plus copropriétaire, son mandat devient caduc au bout de trois mois, et il doit convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic pendant ce délai.
  24. 24Comment fonctionne le budget prévisionnel de la copropriété ?Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble. Les copropriétaires versent ensuite des provisions, généralement chaque trimestre.
  25. 25Comment contester une décision d'assemblée générale ?Vous pouvez contester une décision d'assemblée générale, mais seulement dans un délai de deux mois après réception du procès-verbal, et seulement si vous étiez opposant ou absent au vote.

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03Sources

Textes de référence

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété)
  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (application de la loi copropriété)
  • Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 (comptes du syndicat des copropriétaires)
  • Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat type de syndic)

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